Guia Completo: Imposto de Renda sobre Fundos Imobiliários (FIIs) – Declaração Passo a Passo para Iniciantes e Investidores Experientes

Por Tecnomoney.com.br

Se você investe em fundos imobiliários (FIIs) e quer entender como declarar imposto de renda (IR) sobre FIIs de forma simples e sem complicações, este guia é para você. Muitos investidores iniciantes ficam confusos com as regras de tributação de FIIs no IRPF, mas a boa notícia é que os rendimentos mensais são isentos de imposto para a maioria das pessoas físicas. Neste artigo, explicamos tudo de maneira clara: desde o básico sobre FIIs até o passo a passo para evitar a malha fina da Receita Federal.

Descubra como calcular ganhos de capital, declarar rendimentos isentos e preparar sua declaração anual. Com dicas práticas, tabelas e gráficos explicativos, você aprenderá a gerenciar seus investimentos imobiliários de forma segura e eficiente. Palavras-chave como “declarar FIIs IRPF 2025”, “tributação fundos imobiliários” e “como pagar IR sobre venda de FIIs” guiarão você por todo o processo. Vamos começar?

O Que São Fundos Imobiliários (FIIs) e Por Que Eles São Atrativos para Investidores?

Os fundos imobiliários, ou FIIs, são veículos de investimento que permitem que você invista no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel diretamente. Em vez disso, o fundo adquire propriedades como shoppings, escritórios ou galpões e distribui os rendimentos (como aluguéis) aos cotistas – ou seja, aos investidores como você.

Vantagens principais dos FIIs:

Acessibilidade: Comece investindo com valores baixos, a partir de R$ 10 por cota.
Rendimentos mensais: Pagamentos regulares, semelhantes a um aluguel.
Liquidez: Cotas negociadas na B3 (Bolsa de Valores), facilitando compra e venda.
Isenção fiscal: Como veremos a seguir, grande parte dos ganhos é isenta de IR para pessoas físicas.

Em 2025, o mercado de FIIs continua crescendo, com mais de 700 fundos listados na B3, segundo dados recentes da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA). Mas, para maximizar seus retornos, é essencial entender a tributação – o foco deste guia sobre imposto de renda para FIIs.

Tributação dos FIIs: Entenda Rendimentos Isentos e Ganhos de Capital

A tributação de FIIs é regulada pela Lei nº 8.668/1993 e segue regras específicas da Receita Federal. Dividimos em dois tipos principais de ganhos: rendimentos (distribuições mensais) e ganhos de capital (lucro na venda de cotas). Aqui, usamos linguagem simples para esclarecer cada um.

Rendimentos Mensais: Isentos de IR para a Maioria dos Investidores

Os rendimentos dos FIIs – como os proventos distribuídos mensalmente – são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Isso significa que você recebe o valor integral, sem desconto de imposto na fonte. No entanto, há condições para essa isenção:

Você deve possuir menos de 10% das cotas totais do fundo.
O fundo deve ter pelo menos 50 cotistas.
As cotas precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado.

Se essas regras forem atendidas (o que é comum na maioria dos FIIs listados na B3), não há tributação. Mas atenção: mesmo isentos, esses valores devem ser declarados no IRPF 2025 para fins de controle patrimonial.

Ganhos de Capital: 20% de IR sobre o Lucro na Venda

Quando você vende cotas de FIIs com lucro (preço de venda maior que o de compra), incide 20% de IR sobre o ganho de capital. Esse imposto é apurado mensalmente e pago via DARF (código 6015) até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Cálculo simples: Ganho = (Preço de venda – Preço de compra) – Custos (corretagem + emolumentos).
Prejuízos: Podem ser compensados em meses futuros, reduzindo o IR devido.
Exemplo prático: Se você comprou 100 cotas a R$ 100 cada (total R$ 10.000) e vendeu a R$ 120 (total R$ 12.000), com R$ 50 de custos, o ganho é R$ 1.950. IR devido: 20% de R$ 1.950 = R$ 390.

Para visualizar melhor, veja o gráfico abaixo, que compara as alíquotas de IR em diferentes investimentos comuns no Brasil em 2025.

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Esse gráfico colorido destaca como os FIIs têm uma alíquota fixa e competitiva de 20% para ganhos de capital, tornando-os atrativos em comparação com renda fixa de curto prazo.

Documentos Essenciais para Declarar FIIs no IRPF 2025

Antes de começar a declaração, reúna estes documentos – eles são fornecidos pela sua corretora ou administradora do fundo:

Informe de Rendimentos: Detalha rendimentos isentos, valor de aquisição das cotas e IR retido (se houver).
Histórico de Negociações: Extrato mês a mês com compras, vendas, custos e resultados.
DARFs Pagos: Comprovantes de recolhimento de IR sobre ganhos de capital.
CNPJ do Fundo: Consulte no site da B3 ou na planilha oficial da Receita Federal (disponível desde 2023).

Com esses itens em mãos, a declaração fica mais fácil e precisa.

Passo a Passo: Como Declarar FIIs no Programa do IRPF 2025

O IRPF 2025 (para rendimentos de 2024) é feito no programa da Receita Federal, disponível a partir de março. Siga esses passos detalhados para declarar posse, rendimentos e ganhos. Usamos uma tabela para maior clareza didática.

Etapa	Ficha no Programa	Ações Detalhadas	Dica para Evitar Erros
1. Declaração de Posse (Bens e Direitos)	Bens e Direitos > Novo	– Grupo: 07 – Fundos – Código: 03 – Fundos Imobiliários (FIIs) – Discriminação: Nome do fundo, CNPJ, quantidade de cotas, ticker (ex.: KNRI11), se negociado em bolsa. – Situação 31/12/2023: Valor do ano anterior. – Situação 31/12/2024: Valor patrimonial das cotas nessa data (do informe).	Use o CNPJ do fundo, não da corretora. Baixe a planilha da Receita para consultar.
2. Rendimentos Isentos	Rendimentos Isentos e Não Tributáveis > Novo	– Código: 99 – Outros – Descrição: “Rendimentos de FIIs [nome do fundo]” – Valor: Total recebido em 2024 (do informe).	Some todos os meses; mesmo isento, declare para rastrear patrimônio.
3. Ganhos de Capital	Renda Variável > Operações em FII ou Fiagro	– Para cada mês: Resultado líquido (lucro/prejuízo). – Prejuízo anterior: Inclua de 2023 se aplicável. – IR retido/pago: Valores do informe e DARFs. – Use o programa GCAP para apurar mensalmente.	Pague DARF (código 6015) até o fim do mês seguinte à venda. Compensar prejuízos reduz o imposto.

Exemplo ilustrativo com gráfico: Imagine um investidor que recebeu R$ 5.000 em rendimentos e vendeu com ganho de R$ 2.000. O gráfico de pizza abaixo mostra a divisão da rentabilidade total (R$ 7.000), destacando a isenção como vantagem.

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Esse gráfico colorido (verde para isento, laranja para tributado) ajuda a visualizar por que os FIIs são eficientes fiscalmente.

Como Calcular e Pagar IR sobre Vendas de Cotas de FIIs

Baixe o GCAP: Programa da Receita para apuração de ganhos mensais (disponível no site oficial).
Informe dados: Preço de compra/venda, quantidade, custos.
Calcule o ganho: Subtraia custos e prejuízos acumulados.
Gere DARF: Código 6015, pague até o último dia útil do mês seguinte.
Importe para IRPF: Os dados do GCAP vão para a ficha de Renda Variável.

Fórmula didática: Ganho Líquido = Σ (Vendas – Compras – Custos) por mês IR Devido = 20% × Ganho Líquido Positivo

Se houver prejuízo, anote para compensação futura – isso pode economizar centenas de reais em impostos.

Dúvidas Frequentes sobre Imposto de Renda e FIIs em 2025

Preciso declarar se só recebi rendimentos isentos? Sim, na ficha de Rendimentos Isentos, para manter o histórico patrimonial atualizado.
E se eu tiver mais de 10% das cotas? Os rendimentos perdem a isenção e são tributados como renda normal (até 27,5%). Consulte um contador.
Prejuízos de anos anteriores compensam? Apenas dentro do mesmo tipo de operação (FIIs), mês a mês ou acumulado no ano.
FIIs offline (não em bolsa) mudam as regras? Sim, perdem isenção; declare como ganho de capital geral.
Onde encontro o CNPJ do fundo? No site da B3 ou na planilha da Receita Federal (atualizada anualmente).

Para mais, acesse o Perguntas e Respostas da Receita Federal sobre investimentos.

Mudanças Futuras: O Que Esperar para Tributação de FIIs em 2026

A Medida Provisória nº 1.303/2025, editada em junho, preserva a isenção para rendimentos de cotas emitidas até 31/12/2025. A partir de 2026, novos fundos ou emissões podem enfrentar alíquota de 17,5% sobre rendimentos, unificando regras com outros investimentos. Fique atento às atualizações no site da Receita – isso não afeta sua declaração de 2025, mas planeje para o futuro.

Conclusão: Invista com Confiança e Conformidade Fiscal

Declarar imposto de renda sobre FIIs em 2025 é mais simples do que parece: foque na isenção dos rendimentos, apure ganhos de capital mensalmente e use o programa da Receita com precisão. Seguindo este guia passo a passo, você evita multas (que podem chegar a 20% do imposto devido) e otimiza seus retornos. Lembre-se: consulte um profissional de contabilidade para casos específicos, especialmente com volumes altos.

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