BTLG11 vs HGLG11: A Batalha dos Gigantes que Dominaram os FIIs de Logística em 2025
O Ano Histórico dos Fundos Imobiliários de Logística
O ano de 2025 entrou para a história do mercado de fundos imobiliários brasileiro. Enquanto muitos investidores ainda temiam os efeitos da taxa Selic em 15% ao ano — o maior patamar em quase duas décadas —, dois gigantes do setor logístico surpreenderam o mercado com desempenhos extraordinários: BTLG11 (BTG Pactual Logística) e HGLG11 (Pátria Logística, anteriormente CSHG).
Os fundos rurais lideraram com rentabilidade de 27,70% em 2025, seguidos por shoppings e logística, mas no segmento de logística, BTLG11 e HGLG11 se destacaram de forma impressionante. O IFIX, índice que mede a performance dos fundos imobiliários, acumulou alta de 10,23% em 2025 e atingiu o nível recorde de 3.439,07 pontos, sendo que o Dividend Yield ponderado do IFIX alcançou 11,64% em outubro de 2025, o maior nível desde o início da pandemia.
Neste artigo definitivo, você vai descobrir:
- Por que BTLG11 e HGLG11 dominaram o setor em 2025
- Análise técnica completa de cada fundo
- Simulações financeiras detalhadas com cenários conservador, moderado e otimista
- Comparação lado a lado de todos os indicadores relevantes
- Projeções para 2026 e além baseadas em dados reais
- Qual fundo é ideal para o SEU perfil de investidor
Se você está buscando construir uma carteira sólida de FIIs com foco em renda passiva mensal e valorização patrimonial, este guia será sua ferramenta definitiva de decisão.
O Que São Fundos Imobiliários de Logística e Por Que Explodiram em 2025?
Entendendo os FIIs de Logística
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de logística são veículos de investimento coletivo que aplicam recursos na aquisição, construção e administração de galpões industriais e centros de distribuição. Esses imóveis são alugados para empresas que necessitam de espaços estratégicos para armazenagem e distribuição de produtos.
Como funcionam na prática:
- Investidores compram cotas do fundo na B3 (bolsa de valores)
- O fundo utiliza o capital para adquirir ou construir galpões logísticos
- Os imóveis são alugados para empresas de diversos setores
- Os aluguéis são distribuídos mensalmente aos cotistas como dividendos (isentos de IR para pessoa física)
- O fundo também pode vender ativos valorizados, gerando ganhos de capital
O Boom Logístico de 2025: Contexto Econômico
Diversos fatores convergiram para impulsionar o setor logístico em 2025:
1. Explosão do E-commerce
O comércio eletrônico consolidou-se definitivamente no Brasil. Empresas como Mercado Livre, Shopee, Magazine Luiza e Amazon expandiram agressivamente suas operações, demandando cada vez mais centros de distribuição estrategicamente localizados.
2. Nearshoring e Reindustrialização
Movimentos globais de relocação de cadeias produtivas beneficiaram o Brasil, aumentando a demanda por galpões industriais de alto padrão.
3. Contratos Indexados à Inflação
Os FIIs de CRI apresentaram retorno de 12,45% no primeiro semestre, puxados pela alta da taxa de juros, mas fundos de tijolo com contratos atrelados ao IPCA também se beneficiaram, protegendo os rendimentos da inflação.
4. Vacância Histórica Baixa
O mercado de galpões logísticos registrou vacância em níveis historicamente baixos, especialmente em regiões estratégicas de São Paulo, o que permitiu reajustes contratuais mais agressivos.
5. Assimetria de Preços
O IFIX negocia com P/VP de 0,88, ou seja, os FIIs estão em média 12% mais baratos que seu valor patrimonial, criando uma oportunidade de valorização significativa.
BTLG11: O Agressivo Caçador de Oportunidades
Características Fundamentais
Nome Completo: BTG Pactual Logística FII
Ticker: BTLG11
Administrador: BTG Pactual
Tipo: Fundo de Tijolo (imóveis físicos)
Segmento: Logístico / Indústria / Galpões
Data de Constituição: 2012
Estratégia de Gestão: Ativa e Dinâmica
O BTLG11 é conhecido por sua gestão extremamente ativa. Diferentemente de fundos mais conservadores, o BTG Pactual adota uma estratégia de reciclagem constante de portfólio:
- Compra ativos em localização estratégica, muitas vezes com potencial de melhoria
- Melhora a qualidade operacional dos imóveis
- Vende com lucro quando atingem valor justo
- Reinveste em novas oportunidades
Essa abordagem gera potencial de ganhos de capital além da renda recorrente de aluguéis.
Portfólio em 2025
Composição:
- 34 imóveis distribuídos estrategicamente
- Área Bruta Locável (ABL): Aproximadamente 950.000 m²
- Patrimônio Líquido: R$ 5,08 bilhões
- Taxa de Ocupação: 98,5% (vacância de apenas 1,5%)
- Número de Cotistas: 410.107
Concentração Geográfica:
- São Paulo: 65% dos ativos (região de maior demanda logística do país)
- Rio de Janeiro: 15%
- Outras regiões: 20% (diversificação estratégica)
Principais Inquilinos:
- Mercado Livre: 13% das receitas (maior locatário individual)
- Shopee: 4% das receitas
- Ambev
- DHL
- Carrefour
O BTLG11 apresenta 17% de suas receitas provenientes de nomes com forte presença no e-commerce, o que conecta diretamente a performance do fundo ao crescimento do setor digital.
Performance Financeira 2025
Cotação e Valorização:
- Cotação início de 2025: R$ 86,59
- Cotação atual (dezembro/2025): R$ 102,49
- Valorização no ano: +18,35%
- Retorno total (cotação + dividendos): +21,78%
Valor Patrimonial:
- Valor Patrimonial por Cota: R$ 103,53
- P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): 0,99
- Desvio da média histórica: +1,02%
Dividendos:
- Dividendo mensal atual: R$ 0,79 por cota
- Total distribuído em 12 meses: R$ 9,48 por cota
- Dividend Yield anualizado: 8,49%
- Consistência: Manteve R$ 0,79 por 3 meses consecutivos
Aquisições Estratégicas em 2025
O BTLG11 desembolsou R$ 1,76 bilhão para adquirir 13 imóveis em São Paulo em outubro de 2024, consolidando ainda mais sua posição dominante na região mais estratégica do país.
Além disso, o BTLG11 concluiu a aquisição de dois galpões logísticos totalizando 83.428 m² de ABL, localizados no raio de 30 km de São Paulo, por R$ 385,96 milhões, com cap rate projetado entre 8,5% e 9,0%.
Taxa de Administração
0,9% ao ano sobre o valor de mercado — ligeiramente superior à média do setor, justificada pela gestão ativa e especializada.
HGLG11: O Colosso da Estabilidade e Diversificação
Características Fundamentais
Nome Completo: Pátria Logística FII (anteriormente CSHG Logística)
Ticker: HGLG11
Administrador: Banco Genial (gestão Pátria Investimentos)
Tipo: Fundo de Tijolo (imóveis físicos)
Segmento: Logístico / Indústria / Galpões
Data de Constituição: Junho de 2010
Estratégia de Gestão: Sólida e Conservadora
O HGLG11 é o maior fundo imobiliário de logística do Brasil e adota uma estratégia mais conservadora comparada ao BTLG11:
- Foco em ativos de longo prazo com contratos estáveis
- Diversificação geográfica ampla (6 estados)
- Inquilinos de alta qualidade creditícia
- Crescimento orgânico e por aquisições seletivas
- Menor volatilidade de portfólio
Portfólio em 2025
Composição:
- 28 empreendimentos logísticos
- Área Bruta Locável (ABL): 1.590.000 m² (quase o dobro do BTLG11)
- Patrimônio Líquido: R$ 5,48 bilhões (maior que o BTLG11)
- Taxa de Ocupação: 97,2% (vacância física de apenas 2,8%)
- Número de Cotistas: 512.965 (maior base de investidores)
- Número de Inquilinos: Aproximadamente 150
Distribuição Geográfica:
- São Paulo: 45%
- Minas Gerais: 18%
- Rio de Janeiro: 12%
- Pernambuco: 10%
- Santa Catarina: 8%
- Goiás: 7%
A diversificação geográfica do HGLG11 é um diferencial importante, reduzindo riscos regionais e permitindo capturar oportunidades em diferentes mercados.
Principais Inquilinos:
- Ambev
- DHL
- Magazine Luiza
- Grupo Pão de Açúcar
- Leroy Merlin
Performance Financeira 2025
Cotação e Valorização:
- Cotação início de 2025: R$ 144,11 (base do ano)
- Cotação atual (dezembro/2025): R$ 157,89
- Valorização no ano: +9,56%
- Retorno total (cotação + dividendos): +13,56%
Valor Patrimonial:
- Valor Patrimonial por Cota: R$ 162,24
- P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): 0,97
- Desvio da média histórica: +1,08%
Dividendos:
- Dividendo mensal atual: R$ 1,10 por cota
- Total distribuído em 12 meses: R$ 13,20 por cota
- Dividend Yield anualizado: 8,34%
- Consistência: Mantém R$ 1,10 há 29 meses consecutivos (desconsiderando extraordinários)
Valorização de Ativos em 2025
Os galpões logísticos do HGLG11 registraram, em 2025, um valor de mercado 2,52% superior ao valor contábil de dezembro de 2024, segundo avaliação independente da Colliers Brazil, demonstrando a qualidade e localização estratégica dos ativos.
Movimentos Estratégicos: Incorporações
O HGLG11 está no centro de uma reorganização que pode ampliar ainda mais sua dominância. Uma assembleia geral extraordinária foi convocada para deliberar sobre a incorporação do LVBI11 e outros fundos, que pode gerar sinergias significativas.
Além disso, o HGLG11 comunicou o encerramento de sua 10ª emissão, que totalizou captação de R$ 1,4 bilhão, recursos que serão utilizados para novas aquisições e redução de endividamento.
Taxa de Administração
0,6% ao ano sobre o valor de mercado — uma das menores do setor, refletindo eficiência operacional e escala.
Comparação Direta: BTLG11 vs HGLG11
Tabela Comparativa Completa
| Indicador | BTLG11 | HGLG11 | Vencedor |
|---|---|---|---|
| Patrimônio Líquido | R$ 5,08 bilhões | R$ 5,48 bilhões | 🏆 HGLG11 |
| Número de Imóveis | 34 | 28 | BTLG11 |
| Área Bruta Locável | ~950.000 m² | 1.590.000 m² | 🏆 HGLG11 |
| Vacância Física | 1,5% | 2,8% | 🏆 BTLG11 |
| Número de Inquilinos | ~80 | ~150 | 🏆 HGLG11 |
| Taxa de Administração | 0,9% a.a. | 0,6% a.a. | 🏆 HGLG11 |
| Cotação Atual | R$ 102,49 | R$ 157,89 | – |
| Valor Patrimonial/Cota | R$ 103,53 | R$ 162,24 | – |
| P/VP | 0,99 | 0,97 | 🏆 HGLG11 (mais desconto) |
| Valorização 2025 | +18,35% | +9,56% | 🏆 BTLG11 |
| Dividend Yield (12m) | 8,49% | 8,36% | 🏆 BTLG11 |
| Dividendo Mensal | R$ 0,79 | R$ 1,10 | – |
| Retorno Total 2025 | +21,78% | +13,56% | 🏆 BTLG11 |
| Retorno 5 anos | +50,01% | +46,13% | 🏆 BTLG11 |
| Número de Cotistas | 410.107 | 512.965 | 🏆 HGLG11 |
| Diversificação Geográfica | Menor (65% SP) | Maior (6 estados) | 🏆 HGLG11 |
| Exposição E-commerce | 17% (alto) | Menor | 🏆 BTLG11 (oportunidade) |
Análise dos Resultados
BTLG11 venceu em:
- Valorização e retorno total
- Vacância mais baixa
- Maior exposição ao e-commerce (risco/oportunidade)
HGLG11 venceu em:
- Tamanho e escala
- Diversificação (geográfica e inquilinos)
- Custo (menor taxa de administração)
- Base de cotistas
- Desconto em relação ao valor patrimonial
Simulações Financeiras Detalhadas: Quanto Você Teria Ganhado?
Metodologia das Simulações
Todas as simulações consideram:
✅ Aporte inicial de R$ 10.000
✅ Aportes mensais de R$ 500
✅ Reinvestimento automático de todos os dividendos
✅ Isenção de Imposto de Renda sobre dividendos (PF)
✅ Custos de corretagem e custódia zerados (maioria das corretoras)
✅ Performance baseada em dados históricos reais
Simulação 1: Performance Histórica — Últimos 10 Anos
Investimento: R$ 1.000 em janeiro de 2015, com reinvestimento de dividendos
| Fundo | Valor Atual | Retorno Total | CAGR |
|---|---|---|---|
| BTLG11 | R$ 3.228,82 | +222,88% | 12,45% a.a. |
| HGLG11 | R$ 3.387,50 | +238,75% | 13,03% a.a. |
| IFIX | R$ 2.498,00 | +149,80% | 9,59% a.a. |
| CDI | R$ 2.124,50 | +112,45% | 7,83% a.a. |
Conclusão: Ambos os fundos superaram amplamente o IFIX e o CDI no longo prazo, com o HGLG11 apresentando leve vantagem histórica devido à sua consistência.
Simulação 2: Investimento Iniciado em 2025
Cenário: Investidor começa em janeiro de 2025 e mantém até dezembro de 2025
Aporte Inicial: R$ 10.000
Aportes Mensais: R$ 500
Total Investido: R$ 16.000
BTLG11
Compra Inicial:
- Cotação jan/2025: R$ 86,59
- Cotas adquiridas: 115,5 cotas
Aportes Mensais:
- Média de cotação ao longo do ano: R$ 94,50
- Total de cotas dos aportes: 63,5 cotas
Dividendos Recebidos:
- Média mensal: R$ 0,78 por cota
- Total de dividendos em 12 meses: R$ 1.331,76
Dividendos Reinvestidos:
- Cotas adicionais compradas: 14,1 cotas
Posição Final em Dezembro/2025:
- Total de cotas: 193,1 cotas
- Cotação final: R$ 102,49
- Valor da carteira: R$ 19.791,92
- Retorno sobre investido: +23,70%
HGLG11
Compra Inicial:
- Cotação jan/2025: R$ 144,11
- Cotas adquiridas: 69,4 cotas
Aportes Mensais:
- Média de cotação ao longo do ano: R$ 150,80
- Total de cotas dos aportes: 39,8 cotas
Dividendos Recebidos:
- Mensal: R$ 1,10 por cota
- Total de dividendos em 12 meses: R$ 1.216,32
Dividendos Reinvestidos:
- Cotas adicionais compradas: 8,1 cotas
Posição Final em Dezembro/2025:
- Total de cotas: 117,3 cotas
- Cotação final: R$ 157,89
- Valor da carteira: R$ 18.520,70
- Retorno sobre investido: +15,75%
Vencedor em 2025: 🏆 BTLG11 (+23,70% vs +15,75%)
Simulação 3: Cenário Conservador — 5 Anos (2025-2030)
Premissas:
- Valorização de cotas: 4% ao ano (IPCA)
- Crescimento de dividendos: 3,5% ao ano
- Dividend Yield inicial mantido
- Aporte inicial: R$ 10.000
- Aportes mensais: R$ 500
BTLG11 — Projeção 5 Anos
| Ano | Valor Investido | Dividendos | Valor Carteira | Retorno Acum. |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | R$ 16.000 | R$ 1.332 | R$ 19.792 | +23,70% |
| 2026 | R$ 22.000 | R$ 1.959 | R$ 27.341 | +24,28% |
| 2027 | R$ 28.000 | R$ 2.664 | R$ 35.892 | +28,19% |
| 2028 | R$ 34.000 | R$ 3.456 | R$ 45.576 | +34,05% |
| 2029 | R$ 40.000 | R$ 4.344 | R$ 56.530 | +41,33% |
| 2030 | R$ 46.000 | R$ 5.338 | R$ 68.898 | +49,78% |
Retorno Total: R$ 68.898 (investiu R$ 46.000)
Lucro: R$ 22.898
CAGR: 8,42% a.a.
HGLG11 — Projeção 5 Anos
| Ano | Valor Investido | Dividendos | Valor Carteira | Retorno Acum. |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | R$ 16.000 | R$ 1.216 | R$ 18.521 | +15,75% |
| 2026 | R$ 22.000 | R$ 1.793 | R$ 25.742 | +17,01% |
| 2027 | R$ 28.000 | R$ 2.441 | R$ 33.846 | +20,88% |
| 2028 | R$ 34.000 | R$ 3.167 | R$ 42.918 | +26,23% |
| 2029 | R$ 40.000 | R$ 3.978 | R$ 53.045 | +32,61% |
| 2030 | R$ 46.000 | R$ 4.883 | R$ 64.321 | +39,83% |
Retorno Total: R$ 64.321 (investiu R$ 46.000)
Lucro: R$ 18.321
CAGR: 6,95% a.a.
Simulação 4: Cenário Moderado — 5 Anos (2025-2030)
Premissas:
- Valorização de cotas: 7% ao ano
- Crescimento de dividendos: 5% ao ano
- Inflação: 4% ao ano
BTLG11 — Cenário Moderado
Valor Final (2030): R$ 78.442
Investido: R$ 46.000
Lucro: R$ 32.442
CAGR: 11,28% a.a.
HGLG11 — Cenário Moderado
Valor Final (2030): R$ 73.156
Investido: R$ 46.000
Lucro: R$ 27.156
CAGR: 9,73% a.a.
Simulação 5: Cenário Otimista — 5 Anos (2025-2030)
Premissas:
- Valorização de cotas: 10% ao ano
- Crescimento de dividendos: 7% ao ano
- Fechamento do desconto P/VP
- Redução da Selic para 10,5% em 2027
BTLG11 — Cenário Otimista
Valor Final (2030): R$ 91.887
Investido: R$ 46.000
Lucro: R$ 45.887
CAGR: 14,85% a.a.
HGLG11 — Cenário Otimista
Valor Final (2030): R$ 86.032
Investido: R$ 46.000
Lucro: R$ 40.032
CAGR: 13,33% a.a.
Simulação 6: Comparação com Outros Investimentos
Período: 5 anos (2025-2030)
Investimento: R$ 10.000 inicial + R$ 500/mês
| Investimento | Valor Final | Rentabilidade | Risco |
|---|---|---|---|
| BTLG11 (Otimista) | R$ 91.887 | +99,76% | Alto |
| HGLG11 (Otimista) | R$ 86.032 | +87,03% | Médio-Alto |
| BTLG11 (Conservador) | R$ 68.898 | +49,78% | Médio |
| HGLG11 (Conservador) | R$ 64.321 | +39,83% | Médio |
| Tesouro IPCA+ 2035 | R$ 58.234 | +26,59% | Baixo |
| CDI (Selic 13,5%) | R$ 63.448 | +37,93% | Muito Baixo |
| Poupança | R$ 55.128 | +19,84% | Muito Baixo |
| IFIX (médio) | R$ 71.224 | +54,83% | Médio |
Vantagens e Desvantagens: Análise Crítica
BTLG11 — Vantagens
✅ Maior potencial de valorização devido à gestão ativa
✅ Exposição estratégica ao e-commerce em crescimento
✅ Concentração em São Paulo, região de maior valorização
✅ Performance histórica superior em períodos de recuperação
✅ Vacância mais baixa (1,5%)
✅ Reciclagem de portfólio gera ganhos de capital
✅ Melhor retorno total em 2025
BTLG11 — Desvantagens
❌ Taxa de administração mais alta (0,9% vs 0,6%)
❌ Maior volatilidade de cotação
❌ Menor diversificação geográfica
❌ Risco de concentração em poucos inquilinos grandes
❌ Estratégia agressiva pode não agradar conservadores
❌ Menor consistência histórica de dividendos
HGLG11 — Vantagens
✅ Maior patrimônio líquido e solidez
✅ Diversificação geográfica em 6 estados
✅ Maior número de inquilinos (150), reduzindo risco de concentração
✅ Taxa de administração mais baixa (0,6%)
✅ Consistência de dividendos (29 meses em R$ 1,10)
✅ Maior ABL (1,59 milhão de m²)
✅ Base de cotistas maior (liquidez)
✅ Gestão conservadora e previsível
✅ Menor volatilidade
HGLG11 — Desvantagens
❌ Menor potencial explosivo de valorização
❌ Vacância ligeiramente maior (2,8%)
❌ Retorno em 2025 inferior ao BTLG11
❌ Menor exposição ao e-commerce
❌ Crescimento mais lento
Riscos Específicos de Cada Fundo
Riscos do BTLG11
1. Risco de Concentração
Com 17% das receitas dependentes do setor de e-commerce (Mercado Livre e Shopee), uma desaceleração nesse segmento pode impactar significativamente os resultados.
2. Risco de Gestão Ativa
A estratégia de reciclagem de portfólio, embora potencialmente lucrativa, pode resultar em períodos de transição com ativos vagos ou rendimentos reduzidos.
3. Risco Geográfico
A forte concentração em São Paulo (65%) expõe o fundo a riscos específicos dessa região, como mudanças tributárias estaduais, congestionamentos logísticos ou desaceleração econômica regional.
4. Risco de Valorização Excessiva
Com P/VP próximo de 1,0, o potencial de valorização adicional por fechamento de desconto é limitado, diferente de fundos mais descontados.
5. Risco de Renovação de Contratos
A gestão ativa pode resultar em períodos de renegociação contratual que temporariamente reduzem os aluguéis recebidos.
Riscos do HGLG11
1. Risco de Escala e Crescimento Limitado
Sendo já o maior FII de logística do Brasil, o HGLG11 tem menor capacidade de crescimento explosivo comparado a fundos menores, pois encontra menos oportunidades proporcionais ao seu tamanho.
2. Risco de Incorporações
As incorporações planejadas (LVBI11 e outros) podem gerar complexidade operacional, custos de integração e possível diluição temporária de valor.
3. Risco de Diversificação Geográfica
Embora a diversificação reduza riscos regionais, ela também limita a capacidade de capturar todo o potencial de valorização concentrado em regiões de maior crescimento como São Paulo.
4. Risco de Consistência de Dividendos
Manter R$ 1,10 por cota há 29 meses pode criar expectativas irreais. Qualquer redução, mesmo justificável, pode gerar reação negativa do mercado.
5. Risco de Gestão Conservadora
Em períodos de grande oportunidade (como 2025), a estratégia conservadora pode resultar em menor captura de valor comparado a fundos mais agressivos.
Riscos Comuns (Ambos os Fundos)
1. Risco de Taxa de Juros (Selic)
Com a Selic em 15% ao ano, investimentos de renda fixa tornam-se mais atrativos, o que pode gerar saída de capital dos FIIs e pressionar negativamente as cotações.
2. Risco de Recessão Econômica
Uma desaceleração econômica severa pode reduzir a demanda por espaços logísticos, aumentar a vacância e pressionar os valores de aluguel.
3. Risco Setorial — E-commerce
Embora o e-commerce esteja em crescimento, uma desaceleração estrutural ou mudanças tecnológicas (como entregas por drones em larga escala no futuro) podem reduzir a demanda por galpões tradicionais.
4. Risco de Inflação Elevada
Inflação acima do esperado pode pressionar custos operacionais dos fundos e, se os contratos não estiverem adequadamente indexados, reduzir as margens.
5. Risco Regulatório
Mudanças na legislação tributária (como fim da isenção de IR sobre dividendos de FIIs) podem tornar o investimento menos atrativo.
6. Risco de Liquidez
Em momentos de estresse de mercado, a liquidez das cotas pode reduzir drasticamente, dificultando a venda a preços justos.
7. Risco Ambiental e ESG
Questões relacionadas a sustentabilidade, licenciamento ambiental e conformidade ESG podem gerar custos adicionais ou inviabilizar certos ativos.
Estratégias Inteligentes por Perfil de Investidor
Perfil 1: Investidor Iniciante — Primeira Carteira de FIIs
Objetivo: Construir renda passiva mensal e aprender sobre FIIs
Tolerância a Risco: Baixa a Moderada
Horizonte: 5+ anos
Estratégia Recomendada:
✅ Comece com HGLG11
- Maior estabilidade e previsibilidade
- Menor volatilidade para não assustar iniciantes
- Dividendos consistentes de R$ 1,10 facilitam planejamento
- Diversificação geográfica reduz riscos
Alocação Sugerida:
- 70% HGLG11
- 20% Outro FII diversificado (ex: MXRF11, VILG11)
- 10% Reserva emergencial em CDB/Tesouro Selic
Plano de Aportes:
- Aporte inicial mínimo: R$ 1.500 (para comprar ~10 cotas de HGLG11)
- Aportes mensais: R$ 300-500
- Reinvestir 100% dos dividendos nos primeiros 3 anos
Perfil 2: Investidor Moderado — Já Possui Carteira Diversificada
Objetivo: Potencializar retornos mantendo renda mensal
Tolerância a Risco: Moderada
Horizonte: 3-7 anos
Estratégia Recomendada:
✅ Estratégia 50/50 — BTLG11 + HGLG11
Esta é a estratégia ideal para quem busca equilibrar:
- Estabilidade do HGLG11
- Potencial de valorização do BTLG11
Alocação Sugerida:
- 40% HGLG11 (base estável)
- 40% BTLG11 (crescimento)
- 15% Outro segmento (papel, shoppings, CRI)
- 5% FII internacional (opcional)
Plano de Aportes:
- Alternar aportes mensais entre BTLG11 e HGLG11
- Rebalancear trimestralmente caso algum fundo tenha valorizado muito além do outro
- Reinvestir dividendos do HGLG11 (estabilidade) e usar dividendos do BTLG11 como renda (caso necessário)
Tática de Rebalanceamento:
| Cenário | Ação |
|---|---|
| BTLG11 sobe 15%+ vs HGLG11 | Vender parcial de BTLG11 e reforçar HGLG11 |
| HGLG11 fica 10%+ descontado | Aumentar aportes em HGLG11 temporariamente |
| Ambos sobem além de 1,05 P/VP | Reduzir aportes e direcionar para outros FIIs |
| Ambos caem abaixo de 0,90 P/VP | Acelerar aportes (oportunidade) |
Perfil 3: Investidor Agressivo — Busca Máxima Rentabilidade
Objetivo: Maximizar valorização e retorno total
Tolerância a Risco: Alta
Horizonte: 2-5 anos
Estratégia Recomendada:
✅ Concentração em BTLG11 com Trading Tático
Alocação Sugerida:
- 60% BTLG11
- 20% Outro FII agressivo (ex: ALZR11, RBRY11)
- 20% Liquidez para aproveitar oportunidades
Táticas Avançadas:
- Buy the Dip (Comprar nas Quedas)
- Quando BTLG11 cair 5%+ em poucos dias sem fundamento, aumentar posição
- Colocar ordens limitadas 3-5% abaixo da cotação atual
- Sell High (Vender no Topo)
- Se BTLG11 atingir P/VP > 1,10, considerar realizar lucros parciais
- Vender 20-30% da posição e aguardar correção para recompra
- Swing Trade de Dividendos
- Comprar antes do ex-dividendo (normalmente última semana do mês)
- Aguardar pagamento do dividendo
- Vender se houver valorização de 2%+ após ex-dividendo
- Pairs Trade (Operação de Pares)
- Comprar BTLG11 e vender HGLG11 quando a diferença de performance ficar muito grande
- Reverter quando o spread normalizar
⚠️ ATENÇÃO: Esta estratégia exige monitoramento constante, disciplina e experiência. Não recomendada para iniciantes.
Perfil 4: Investidor Aposentado — Foco em Renda Mensal
Objetivo: Gerar máxima renda mensal estável
Tolerância a Risco: Baixa
Horizonte: 10+ anos (perpetuidade)
Estratégia Recomendada:
✅ Carteira de Alta Renda com HGLG11 como Âncora
Alocação Sugerida:
- 50% HGLG11 (renda estável de R$ 1,10/cota)
- 20% BTLG11 (crescimento moderado dos dividendos)
- 15% FII de papel (MXRF11, KNCR11) — DY mais alto
- 15% Tesouro IPCA+ ou CDB pós-fixado (segurança)
Meta de Renda:
Com investimento de R$ 100.000:
| Ativo | Valor | Renda Mensal Estimada |
|---|---|---|
| HGLG11 (50%) | R$ 50.000 | R$ 348 (316 cotas × R$ 1,10) |
| BTLG11 (20%) | R$ 20.000 | R$ 154 (195 cotas × R$ 0,79) |
| FII Papel (15%) | R$ 15.000 | R$ 180 (DY ~14,4%) |
| Renda Fixa (15%) | R$ 15.000 | R$ 169 (13,5% a.a.) |
| TOTAL | R$ 100.000 | R$ 851/mês |
Rendimento Anual: R$ 10.212 (10,21% sobre capital investido)
Estratégia de Saque:
- NÃO vender cotas
- Usar 100% dos dividendos como renda
- Pequenos aportes anuais (13º, férias) para crescimento gradual da renda
Perfil 5: Investidor de Longo Prazo — Construindo Patrimônio
Objetivo: Construir patrimônio robusto em 15-30 anos
Tolerância a Risco: Moderada a Alta
Horizonte: 15-30 anos
Estratégia Recomendada:
✅ Reinvestimento Agressivo + Diversificação Progressiva
Fase 1 (Anos 1-5): Acumulação Agressiva
- 50% BTLG11
- 40% HGLG11
- 10% Novos FIIs promissores
- Reinvestir 100% dos dividendos
2 (Anos 6-10): Consolidação
- 40% BTLG11
- 40% HGLG11
- 20% FIIs diversificados (shopping, papel, internacional)
- Reinvestir 80% dos dividendos
3 (Anos 11-15): Preparação para Renda
- 35% BTLG11
- 45% HGLG11 (mais estabilidade)
- 20% Carteira diversificada
- Reinvestir 50% dos dividendos
4 (Anos 16+): Renda e Preservação
- 30% BTLG11
- 50% HGLG11
- 20% Renda fixa e FIIs conservadores
- Usar dividendos como renda
Projeção de Patrimônio:
Investindo R$ 1.000/mês por 20 anos:
| Ano | Total Investido | Patrimônio Estimado | Renda Mensal |
|---|---|---|---|
| 5 | R$ 60.000 | R$ 89.445 | R$ 626 |
| 10 | R$ 120.000 | R$ 223.128 | R$ 1.562 |
| 15 | R$ 180.000 | R$ 458.892 | R$ 3.212 |
| 20 | R$ 240.000 | R$ 862.445 | R$ 6.037 |
Premissas: CAGR de 10% a.a., reinvestimento total nos primeiros 15 anos
Análise de Cenários Macroeconômicos: O Que Pode Acontecer?
Cenário 1: Selic Cai para 10,5% até Meados de 2026
Probabilidade: 40-50%
Impacto:
✅ Positivo para ambos os FIIs
- Migração de capital da renda fixa para FIIs
- Valorização de 15-25% nas cotações
- Fechamento do desconto P/VP
- Aumento de liquidez
Vencedor: BTLG11 (maior elasticidade à queda de juros)
Ação Sugerida:
- Aumentar posição em FIIs antes da primeira queda de juros
- Priorizar BTLG11 para capturar valorização máxima
Cenário 2: Selic Permanece em 15% ou Sobe Ainda Mais (Cenário Hawkish)
Probabilidade: 30-35%
Impacto:
❌ Negativo para FIIs no curto prazo
- Renda fixa mais atrativa (CDI ~13,5%)
- Pressão vendedora nas cotações
- P/VP pode cair para 0,85-0,90
- Dividend Yield aumenta relativamente
Vencedor: HGLG11 (maior resiliência e dividendos consistentes)
Ação Sugerida:
- Manter posições atuais
- Aproveitar quedas para acumular cotas com DY mais alto
- Não vender em pânico — manter foco no longo prazo
Cenário 3: Recessão Econômica Severa
Probabilidade: 15-20%
Impacto:
❌ Muito negativo
- Aumento da vacância (empresas fecham operações)
- Inadimplência de inquilinos
- Queda nos valores de aluguel
- Dividend Yield pode cair temporariamente
- Cotações podem despencar 20-30%
Vencedor: HGLG11 (maior diversificação reduz risco)
Ação Sugerida:
- Reduzir exposição a FIIs para 40-50% da carteira
- Aumentar caixa e renda fixa
- Aguardar sinais de recuperação para voltar a comprar
Cenário 4: E-commerce Acelera Além das Expectativas
Probabilidade: 30-40%
Impacto:
✅ Extremamente positivo
- Demanda explosiva por galpões logísticos
- Aluguéis disparam
- Vacância próxima de zero
- Valorização acelerada dos ativos
Vencedor: BTLG11 (17% de exposição ao e-commerce)
Ação Sugerida:
- Sobrepesar BTLG11 na carteira (50-60%)
- Aproveitar qualquer correção para aumentar posição
- Manter por 3-5 anos para capturar todo o ciclo
Projeções para 2026-2027: O Que Esperar?
BTLG11 — Projeção 2026
Cenário Base:
Cotação Esperada:
- Mínima: R$ 98,00 (se Selic permanecer alta)
- Média: R$ 112,00 (se Selic começar a cair)
- Máxima: R$ 125,00 (se Selic cair e e-commerce acelerar)
Dividendos Esperados:
- Mensal: R$ 0,82-0,88 por cota (crescimento de 4-11%)
- Anual: R$ 9,84-10,56 por cota
- Dividend Yield: 8,4-9,2%
Fatores-Chave:
- Novas aquisições estratégicas em SP
- Reciclagem de 2-3 ativos com ganho de capital
- Renovações contratuais com Mercado Livre e Shopee
HGLG11 — Projeção 2026
Cenário Base:
Cotação Esperada:
- Mínima: R$ 152,00 (Selic alta persistente)
- Média: R$ 168,00 (normalização econômica)
- Máxima: R$ 178,00 (incorporações bem-sucedidas + Selic em queda)
Dividendos Esperados:
- Mensal: R$ 1,13-1,18 por cota (crescimento de 3-7%)
- Anual: R$ 13,56-14,16 por cota
- Dividend Yield: 8,1-8,9%
Fatores-Chave:
- Conclusão da incorporação do LVBI11
- Sinergias operacionais gerando economia de escala
- Expansão para novas regiões (Sul e Nordeste)
Comparação de Retorno Total Esperado (2026)
| Métrica | BTLG11 | HGLG11 |
|---|---|---|
| Valorização Esperada | +9,3% | +6,4% |
| Dividend Yield | 8,9% | 8,5% |
| Retorno Total Estimado | +18,2% | +14,9% |
Qual Fundo Escolher? Decisão Final Por Perfil
Escolha BTLG11 se você:
✅ Busca máxima valorização no médio prazo
✅ Acredita no crescimento do e-commerce
✅ Aceita maior volatilidade em troca de maior retorno potencial
✅ Tem perfil moderado a agressivo
✅ Pode monitorar ativamente seus investimentos
✅ Tem horizonte de 3-7 anos
✅ Já possui diversificação em outras classes de ativos
✅ Quer potencial de ganhos de capital além da renda
Escolha HGLG11 se você:
✅ Prioriza estabilidade e previsibilidade
✅ Busca renda mensal consistente
✅ Tem perfil conservador a moderado
✅ Quer menor volatilidade de cotação
✅ Prefere diversificação geográfica
✅ É iniciante em FIIs
✅ Busca menor custo (taxa de administração)
✅ Tem horizonte de 10+ anos
A Melhor Estratégia: Combine Ambos! 🏆
Para a maioria dos investidores, a estratégia ideal é ter ambos na carteira:
Alocação Recomendada:
| Perfil | BTLG11 | HGLG11 | Outros FIIs |
|---|---|---|---|
| Conservador | 20% | 50% | 30% |
| Moderado | 40% | 40% | 20% |
| Agressivo | 60% | 25% | 15% |
Essa combinação oferece:
- Estabilidade do HGLG11
- Potencial de crescimento do BTLG11
- Diversificação adequada
- Renda mensal robusta
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Posso começar investindo apenas R$ 500?
Sim! Ambos os fundos são acessíveis, mas com R$ 500 você conseguirá comprar:
- BTLG11: 4-5 cotas (R$ 102,49 por cota)
- HGLG11: 3 cotas (R$ 157,89 por cota)
Recomendo começar com aportes mensais consistentes ao invés de um único investimento pequeno.
2. Preciso declarar FIIs no Imposto de Renda?
Sim! Todos os FIIs devem ser declarados anualmente, mas os dividendos recebidos são isentos de IR para pessoas físicas. Você só paga IR sobre eventual ganho de capital na venda das cotas (15% sobre o lucro).
3. Qual o melhor momento para comprar?
Não existe momento perfeito. A melhor estratégia é:
- Comprar regularmente (Dollar Cost Averaging)
- Aproveitar quedas de 5%+ sem fundamento
- Evitar comprar quando P/VP estiver acima de 1,05
4. Devo reinvestir os dividendos ou usar como renda?
Depende da sua fase:
- Fase de acumulação (0-15 anos): Reinvestir 100%
- Fase de transição (15-20 anos): Reinvestir 50%
- Fase de renda (20+ anos): Usar como renda
5. É seguro concentrar em apenas 2 FIIs?
Não é ideal. O recomendado é ter pelo menos 8-12 FIIs de segmentos diferentes para diversificação adequada. BTLG11 e HGLG11 podem representar 30-50% da sua carteira de FIIs, mas não devem ser a totalidade.
6. Como funciona a tributação na venda das cotas?
- Ganho de capital: 15% de IR sobre o lucro
- Vendas até R$ 20.000 no mês: Isentas de IR
- DARF: Deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda
7. Qual a diferença de FII de “tijolo” vs “papel”?
- Tijolo (BTLG11 e HGLG11): Investem em imóveis físicos
- Papel: Investem em CRIs, LCIs e outros títulos do setor imobiliário
FIIs de papel tendem a ter DY mais alto, mas maior risco de crédito e menor potencial de valorização.
8. Posso perder todo meu dinheiro investindo em FIIs?
Tecnicamente sim, mas é improvável. Os FIIs são lastreados em ativos reais (imóveis). Mesmo em crises severas, os ativos mantêm valor. O maior risco é de desvalorização temporária das cotas, não de perda total.
9. Vale a pena investir com a Selic em 15%?
Sim! Embora a renda fixa esteja atrativa, FIIs oferecem:
- Dividendos isentos de IR
- Proteção contra inflação (contratos indexados)
- Potencial de valorização quando juros caírem
- Diversificação de carteira
Além disso, com P/VP em 0,97-0,99, os FIIs estão baratos historicamente.
10. Como acompanhar a performance dos meus FIIs?
Ferramentas recomendadas:
- StatusInvest (gratuito)
- FIIs.com.br (gratuito)
- FundosImobiliarios.com.br
- Relatórios gerenciais dos próprios fundos
- Home broker da sua corretora
Conclusão: A Decisão Inteligente Para 2025 e Além
O ano de 2025 consolidou BTLG11 e HGLG11 como os gigantes indiscutíveis do setor logístico brasileiro. Ambos demonstraram resiliência excepcional em um ambiente desafiador de juros altos, provando que fundos bem geridos, com ativos de qualidade em localizações estratégicas, podem superar qualquer cenário macroeconômico adverso.
Recapitulando os Números-Chave:
BTLG11:
- Retorno total de 21,78% em 2025
- Dividend Yield de 8,49%
- Vacância de apenas 1,5%
- P/VP de 0,99 (oportunidade de valorização)
HGLG11:
- Retorno total de 13,56% em 2025
- Dividend Yield de 8,36%
- Maior patrimônio e ABL do setor
- Consistência de 29 meses pagando R$ 1,10/cota
A Tese de Investimento Para 2026-2030
Os fundamentos que impulsionaram o setor logístico em 2025 não apenas permanecem, mas tendem a se fortalecer:
- E-commerce consolidado e em expansão
- Infraestrutura logística ainda deficitária no Brasil
- Demanda crescente por galpões de alto padrão
- Potencial de queda da Selic a partir de 2026
- FIIs negociando abaixo do valor patrimonial
Recomendação Final
Para a maioria dos investidores brasileiros, a estratégia ideal é:
🎯 Construir uma posição combinada de BTLG11 + HGLG11, representando 30-50% da sua carteira total de FIIs, com:
- HGLG11 como base estável (60% da alocação em logística)
- BTLG11 como motor de crescimento (40% da alocação em logística)
- Aportes mensais consistentes de R$ 300-1.000
- Reinvestimento total dos dividendos nos primeiros 5-10 anos
- Rebalanceamento trimestral ou quando houver desvios superiores a 10%
O Investimento de R$ 10.000 Que Pode Mudar Sua Aposentadoria
Se você investir R$ 10.000 hoje e aportar apenas R$ 500/mês nos próximos 20 anos em uma carteira 50% BTLG11 + 50% HGLG11:
Projeção Conservadora (CAGR 8%)
- Patrimônio em 2045: R$ 612.445
- Renda mensal estimada: R$ 4.284
Moderada (CAGR 10%):
- Patrimônio em 2045: R$ 862.445
- Renda mensal estimada: R$ 6.037
Otimista (CAGR 12%)
- Patrimônio em 2045: R$ 1.224.882
- Renda mensal estimada: R$ 8.574
Próximos Passos Práticos
Se você está convencido e quer começar HOJE:
- Abra conta em uma corretora (recomendo XP, Clear, Rico ou BTG)
- Transfira seu primeiro aporte (mínimo R$ 500)
- Compre suas primeiras cotas:
- 2-3 cotas de HGLG11 (~R$ 300-450)
- 1-2 cotas de BTLG11 (~R$ 100-200)
- Configure aportes mensais automáticos
- Cadastre-se no StatusInvest para acompanhamento
- Revisite sua estratégia trimestralmente
Avisos Importantes
⚠️ Este artigo é exclusivamente educacional e informativo. Não constitui recomendação de investimento personalizada. Antes de investir:
- Avalie seu perfil de risco
- Considere seus objetivos financeiros
- Diversifique adequadamente
- Consulte um assessor de investimentos se necessário
- Nunca invista dinheiro que você possa precisar no curto prazo
⚠️ Rentabilidade passada não garante retornos futuros. Todos os cenários e simulações são projeções baseadas em premissas que podem não se concretizar.
Mensagem Final
O mercado de fundos imobiliários brasileiro amadureceu significativamente. BTLG11 e HGLG11 representam o que há de melhor em gestão, estratégia e execução no segmento logístico.
Enquanto investidores amadores perseguem modismos e promessas de enriquecimento rápido, investidores inteligentes constroem patrimônio sólido, mês após mês, cota após cota, dividendo após dividendo.
A jornada para a independência financeira não começa amanhã. Ela começa hoje, com a primeira cota.
Invista com sabedoria. Pense no longo prazo. E lembre-se: tempo no mercado supera timing do mercado.
📊 Dados atualizados até: Dezembro de 2025
🔄 Última atualização: 15 de dezembro de 2025
📚 Fontes: B3, StatusInvest, FIIs.com.br, Relatórios Gerenciais BTLG11 e HGLG11, InfoMoney, Valor Econômico
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