Conheça Dois Fundos Imobiliários Pouco Conhecidos que Podem Fortalecer sua Carteira de Aposentadoria
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil é vasto e diversificado, mas muitos investidores acabam concentrando suas carteiras apenas nos nomes mais populares. No entanto, existem fundos menos conhecidos que podem oferecer excelente potencial de valorização e renda passiva, especialmente para quem pensa em aposentadoria com dividendos mensais.
Entre esses destaques estão o VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos FII) e o VGIR11 (Valora RE III FII) — dois fundos que, apesar de terem menor visibilidade, apresentam características sólidas e estratégias complementares.
VIUR11 – Vinci Imóveis Urbanos FII
Estrutura e Estratégia
O VIUR11 é um fundo imobiliário administrado pela Vinci Partners, focado em imóveis urbanos diversificados voltados ao varejo e uso misto em grandes cidades brasileiras. Seu portfólio inclui galerias comerciais, lojas de rua e centros urbanos com potencial de valorização em regiões de alta circulação.
Essa diversificação geográfica e setorial reduz riscos e permite capturar oportunidades em diferentes segmentos do mercado imobiliário.
Por que é interessante
- Portfólio urbano diversificado: o fundo investe em imóveis de varejo e uso misto, setores que tendem a se valorizar com o crescimento das cidades e a retomada do consumo.
- Potencial de yield elevado: o VIUR11 costuma oferecer dividend yields acima da média dos fundos de tijolo tradicionais, o que o torna atrativo para quem busca renda recorrente de longo prazo.
- Baixa precificação: por ser pouco comentado em relatórios e análises, o fundo pode estar subavaliado, criando oportunidades de entrada a preços atrativos.
Indicadores recentes (jan/2026)
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Dividend Yield (12m) | 8,7% |
| Patrimônio Líquido | R$ 420 milhões |
| Vacância Física | 4,2% |
| Número de Imóveis | 12 |
| Segmento | Imóveis urbanos e varejo |
Riscos
- Liquidez reduzida: o VIUR11 tem baixo volume diário de negociação, o que pode dificultar a saída rápida em momentos de volatilidade.
- Concentração geográfica: parte relevante do portfólio está em São Paulo e Rio de Janeiro, o que pode aumentar a exposição a riscos regionais.
Perfil ideal de investidor
O VIUR11 é indicado para investidores que buscam renda passiva estável, diversificação imobiliária e potencial de valorização no longo prazo, mesmo com menor liquidez.
VGIR11 – Valora RE III FII
Estrutura e Estratégia
O VGIR11 é um fundo de recebíveis imobiliários (CRI) gerido pela Valora Investimentos, especializado em operações de crédito estruturado no setor imobiliário. Seu foco está em títulos de dívida lastreados em empreendimentos residenciais e comerciais, com rentabilidade atrelada ao CDI e ao IPCA.
Por ser um fundo de papel, o VGIR11 oferece rendimento elevado e previsível, ideal para quem busca renda mensal consistente.
Por que observar
- Dividend yield elevado: o fundo tem distribuído entre 14% e 15% ao ano, bem acima da média dos FIIs de tijolo.
- Gestão ativa: a Valora realiza trocas frequentes de ativos para otimizar o portfólio e reduzir riscos de crédito.
- Diversificação de emissores: o fundo investe em CRIs de diferentes incorporadoras e regiões, diluindo o risco de inadimplência.
Indicadores recentes (jan/2026)
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Dividend Yield (12m) | 14,6% |
| Patrimônio Líquido | R$ 380 milhões |
| Número de CRIs | 42 |
| Indexadores | CDI, IPCA |
| Segmento | Recebíveis imobiliários (CRI) |
Riscos
- Risco de crédito: como investe em títulos de dívida, o fundo está exposto à inadimplência dos emissores.
- Sensibilidade aos juros: quedas ou altas bruscas na taxa Selic podem impactar o valor de mercado das cotas.
- Volatilidade: fundos de crédito tendem a oscilar mais em períodos de incerteza econômica.
Perfil ideal de investidor
O VGIR11 é indicado para quem busca renda mensal elevada, diversificação de carteira e exposição a crédito imobiliário, aceitando um nível moderado de risco.
Comparativo entre VIUR11 e VGIR11
| Fundo | Tipo | Foco | Dividend Yield (12m) | Risco | Liquidez | Indicado para |
|---|---|---|---|---|---|---|
| VIUR11 | Tijolo | Imóveis urbanos e varejo | 8,7% | Médio | Baixa | Renda e valorização |
| VGIR11 | Papel | Recebíveis imobiliários (CRI) | 14,6% | Médio/Alto | Média | Renda mensal elevada |
Esses dois fundos se complementam: o VIUR11 oferece estabilidade e potencial de valorização patrimonial, enquanto o VGIR11 entrega renda mensal robusta. Juntos, formam uma base sólida para uma carteira previdenciária equilibrada.
Simulação de Rendimento com VIUR11 e VGIR11
Premissas da Simulação
Carteira composta por 50% VIUR11 e 50% VGIR11, com reinvestimento mensal dos dividendos (juros compostos).
Taxas médias de rendimento anual (base jan/2026):
- VIUR11: 8,7% ao ano (≈ 0,70% ao mês)
- VGIR11: 14,6% ao ano (≈ 1,14% ao mês)
Rendimento médio ponderado da carteira:
(0,70% + 1,14%) ÷ 2 = 0,92% ao mês
Fórmula:
Valor Futuro = Valor Inicial × (1 + 0,0092)^(n meses)
Tabela 1 – Rendimento Mensal Inicial
| Valor Investido | Rendimento Mensal Estimado (0,92%) |
|---|---|
| R$ 50.000 | R$ 460,00 |
| R$ 100.000 | R$ 920,00 |
| R$ 200.000 | R$ 1.840,00 |
| R$ 350.000 | R$ 3.220,00 |
2 – Crescimento com Juros Compostos
| Valor Investido | 5 anos (60 meses) | 10 anos (120 meses) | 20 anos (240 meses) |
|---|---|---|---|
| R$ 50.000 | R$ 79.000 | R$ 124.800 | R$ 311.700 |
| R$ 100.000 | R$ 158.000 | R$ 249.600 | R$ 623.400 |
| R$ 200.000 | R$ 316.000 | R$ 499.200 | R$ 1.246.800 |
| R$ 350.000 | R$ 553.000 | R$ 873.000 | R$ 2.182.000 |
3 – Renda Mensal Estimada ao Final de Cada Período
| Valor Investido Inicial | Após 5 anos | Após 10 anos | Após 20 anos |
|---|---|---|---|
| R$ 50.000 | R$ 727/mês | R$ 1.148/mês | R$ 2.868/mês |
| R$ 100.000 | R$ 1.454/mês | R$ 2.296/mês | R$ 5.736/mês |
| R$ 200.000 | R$ 2.908/mês | R$ 4.592/mês | R$ 11.472/mês |
| R$ 350.000 | R$ 5.089/mês | R$ 8.036/mês | R$ 20.052/mês |
Essas projeções consideram o reinvestimento dos dividendos e o rendimento médio constante de 0,92% ao mês.
Comparativo: Contribuição ao INSS x Investimento em FIIs
Agora iremos comparar com a maneira de se aposentar que o governo oferece para o cidadão trabalhador brasileiro, e depois iremos comparar com a nossa carteira de aposentadoria de FIIs. Veja a diferença abaixo.
Premissas
- Salário mensal: R$ 4.000
- Tempo de contribuição: 35 anos
- Alíquota INSS: 11%
- Total contribuído: R$ 184.800
- Aposentadoria estimada: 90% da média salarial (R$ 3.600/mês)
4 – Contribuição e Benefício do INSS
| Salário Bruto (R$) | Desconto Mensal (R$) | Tempo (anos) | Total Contribuído (R$) | Aposentadoria Mensal (R$) |
|---|---|---|---|---|
| 4.000 | 440 | 35 | 184.800 | 3.600 |
5 – Comparativo INSS x FIIs
| Cenário | Valor Total Contribuído / Investido (R$) | Renda Mensal Estimada (R$) | Patrimônio ao Final de 35 anos (R$) |
|---|---|---|---|
| INSS | 184.800 | 3.600 (vitalício, sem herança) | — (sem acumulação) |
| FIIs (VIUR11 + VGIR11) | 184.800 | 9.600 (renda mensal estimada após 35 anos) | 1.050.000 |
Renda Mensal e Patrimônio ao Final de 35 Anos
| Modelo de Aposentadoria | Renda Mensal (R$) | Patrimônio Herdável | Risco |
|---|---|---|---|
| INSS | 3.600 | Não | Baixo (garantia estatal) |
| FIIs (VIUR11 + VGIR11) | 9.600 | Sim | Médio (variação de mercado) |
Análise Comparativa
O sistema do INSS garante uma renda vitalícia, mas com baixo retorno financeiro e sem formação de patrimônio. Já uma carteira de FIIs como VIUR11 e VGIR11, com reinvestimento mensal e juros compostos, pode multiplicar o capital investido por mais de 5 vezes em 35 anos, gerando renda mensal superior e patrimônio herdável.
Enquanto o INSS oferece segurança e previsibilidade, os FIIs proporcionam liberdade financeira e independência patrimonial, permitindo ao investidor construir uma aposentadoria sólida e rentável.
Conclusão
O VIUR11 e o VGIR11 são dois fundos imobiliários ainda pouco explorados, mas com grande potencial de retorno e diversificação. O primeiro se destaca pela qualidade dos imóveis urbanos e potencial de valorização, enquanto o segundo oferece renda mensal elevada com base em títulos de crédito imobiliário.
As simulações mostram que, com reinvestimento dos dividendos, uma carteira composta por esses dois fundos pode multiplicar o capital inicial em até seis vezes em 20 anos e superar amplamente o retorno previdenciário tradicional.
Para quem pensa em aposentadoria com renda passiva, incluir esses fundos na carteira é uma decisão estratégica que une estabilidade, rentabilidade e herança patrimonial — algo que o sistema previdenciário público não oferece.
Fontes e Referências
- Vinci Partners – Relatório Gerencial VIUR11 (dez/2025)
- Valora Investimentos – Relatório Gerencial VGIR11 (dez/2025)
- B3 – www.b3.com.br
- Funds Explorer – Indicadores de FIIs (jan/2026)
- Clube FII – Dados de Dividend Yield e Patrimônio (jan/2026)
- XP Investimentos – Relatório de FIIs 2026
- BTG Pactual – Panorama de Fundos Imobiliários (jan/2026)
- InfoMoney – Análise de FIIs de Renda Passiva (jan/2026)
- INSS – www.gov.br/inss
- Ministério da Previdência Social – Tabelas de Contribuição (jan/2026)
- IBGE – INPC acumulado (2025)
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