Guia Completo do Imposto de Renda sobre Fundos Imobiliários (FIIs) em 2026

Imposto de Renda

O ano de 2026 marca uma mudança histórica na tributação dos Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil. Após anos de isenção sobre os rendimentos distribuídos aos investidores pessoas físicas, o governo implementou uma nova regra de taxação, alterando a forma como os lucros e ganhos de capital devem ser declarados no Imposto de Renda (IR).

Este guia completo explica como funcionam as novas regras, quando entram em vigor, como calcular o imposto e como declarar corretamente os FIIs no IR 2026.

O Que São Fundos Imobiliários (FIIs)

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento coletivo que aplicam recursos em ativos do setor imobiliário, como:

• Prédios comerciais e shoppings;
• Galpões logísticos e lajes corporativas;
• Títulos de crédito imobiliário (CRI, LCI, etc.);
• Fundos de fundos (FOFs).

Os investidores recebem rendimentos mensais (aluguéis e juros) e podem lucrar com a valorização das cotas.

Até 2025, os rendimentos mensais eram isentos de IR para pessoas físicas, desde que o fundo tivesse pelo menos 50 cotistas e suas cotas fossem negociadas em bolsa.

A Nova Tributação dos FIIs em 2026

A partir de 1º de janeiro de 2026, entrou em vigor a nova regra de taxação dos rendimentos de FIIs, aprovada na Reforma Tributária da Renda (Lei nº 14.789/2025).

Principais mudanças:

1. Fim da isenção sobre rendimentos mensais:
   • Os rendimentos distribuídos pelos FIIs passam a ser tributados em 15% de IR na fonte.
   • A retenção será feita automaticamente pela administradora do fundo, antes do pagamento ao investidor.
2. Ganhos de capital na venda de cotas:
   • Continuam tributados em 15% sobre o lucro líquido, com recolhimento via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
3. Compensação de prejuízos:
   • Será possível compensar prejuízos obtidos na venda de cotas de FIIs com ganhos futuros do mesmo tipo de ativo.
4. Declaração simplificada:
   • A Receita Federal promete automatizar parte da declaração, com informações enviadas diretamente pelos administradores dos fundos.

Quando Começa a Nova Taxação

A nova regra entrou em vigor oficialmente em 1º de janeiro de 2026, com retenção automática do IR sobre os rendimentos pagos a partir dessa data.

Os rendimentos referentes a dezembro de 2025, pagos em janeiro de 2026, ainda seguem a regra antiga (isentos).

A partir de fevereiro de 2026, todos os pagamentos mensais já terão desconto automático de 15% de IR na fonte.

Como Declarar FIIs no Imposto de Renda 2026

1. Acesse o programa da Receita Federal

Baixe o Programa Gerador da Declaração (PGD IRPF 2026) no site da Receita Federal (www.gov.br/receitafederal).

2. Informe os rendimentos mensais

• Vá até a aba “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
• Selecione o tipo “Rendimentos de Fundos Imobiliários”.
• Informe o CNPJ do fundo, o valor líquido recebido (já com IR retido) e o nome da administradora.

3. Informe as cotas em “Bens e Direitos”

• Código: 73 – Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
• Informe o CNPJ do fundo, quantidade de cotas e o valor de aquisição.
• Atualize o valor apenas se houver compra ou venda durante o ano.

4. Ganhos de capital na venda de cotas

• Utilize o programa GCAP 2026 (Ganhos de Capital).
• Informe o preço de compra e venda, custos operacionais e lucro líquido.
• Gere o DARF com o código 6015 e pague até o último dia útil do mês seguinte à venda.

5. Compensação de prejuízos

• Caso tenha prejuízo em vendas anteriores, informe no campo “Prejuízos a compensar”.
• O sistema abaterá automaticamente dos lucros futuros.

Exemplo Prático

Um investidor recebeu R$ 1.000 em rendimentos mensais de FIIs em março de 2026.

• O fundo reteve 15% de IR na fonte, ou seja, R$ 150.
• O investidor recebeu R$ 850 líquidos.
• Na declaração anual, ele apenas informa o valor líquido recebido, sem necessidade de novo pagamento.

Se ele vender cotas com lucro de R$ 2.000, deverá pagar R$ 300 de IR (15%) via DARF até o mês seguinte.

Dicas Importantes

• Guarde todos os informes de rendimentos enviados pelas corretoras e administradoras.
• Não confunda rendimentos com ganhos de capital — são tributados de formas diferentes.
• Evite atrasos no pagamento do DARF, pois há multa e juros.
• Use o GCAP para calcular corretamente o imposto sobre vendas.
• Acompanhe as atualizações da Receita Federal, pois o sistema de cruzamento de dados está mais rigoroso.

Impacto no Mercado

A nova taxação dos FIIs em 2026 deve reduzir ligeiramente a atratividade de curto prazo, mas não elimina o potencial de longo prazo do setor.

Especialistas apontam que, mesmo com o IR de 15%, os FIIs continuam sendo alternativas sólidas de renda passiva, especialmente diante da estabilidade dos aluguéis e da valorização imobiliária.

Além disso, a simplificação da declaração e a transparência na retenção automática devem facilitar a vida do investidor pessoa física.

Conclusão

O Imposto de Renda sobre FIIs em 2026 inaugura uma nova fase para o mercado imobiliário brasileiro.
Com a taxação de 15% sobre rendimentos, o investidor precisará se adaptar, mas continuará contando com um instrumento eficiente de diversificação e geração de renda.

O segredo está em planejar, acompanhar os informes e declarar corretamente.
Mesmo com as mudanças, os Fundos Imobiliários seguem como uma das opções mais acessíveis e rentáveis para quem busca investir com foco em renda e patrimônio.

Fontes e Referências

• Receita Federal do Brasil – Manual do IRPF 2026
• Lei nº 14.789/2025 – Reforma Tributária da Renda
• Ministério da Fazenda – Nota Técnica sobre Tributação de FIIs (dez/2025)
• B3 – Guia de Fundos Imobiliários (2026)
• Anbima – Relatório de Mercado de Capitais (jan/2026)
• Valor Econômico – “Nova Taxação de FIIs Começa em Janeiro de 2026”
• InfoMoney – “Como Declarar Fundos Imobiliários no IR 2026”