A Batalha dos FIIs de Papel! CPTS11 x KNCR11 Dominam 2025? A Análise Definitiva (Outubro)

Para o investidor focado em renda passiva mensal através de Fundos Imobiliários, os FIIs de “papel” (ou crédito imobiliário) são frequentemente a espinha dorsal da carteira. Em um ano como 2025, que começou sob a sombra de juros elevados e agora vislumbra um ciclo de cortes na Selic, a performance desses fundos se torna um fascinante estudo de caso. Alguns brilharam pela manutenção de dividendos robustos, enquanto outros surpreenderam com uma expressiva valorização de suas cotas. Mas quem realmente entregou o maior retorno total (dividendos + valorização) para o investidor até agora?

Identificar os campeões anuais não serve apenas para aplaudir o passado, mas para entender quais estratégias de gestão e quais tipos de indexadores (CDI vs IPCA vs gestão ativa) se mostraram mais resilientes e rentáveis neste cenário de transição. Consequentemente, mergulhamos nos (simulados) dados acumulados até 27 de outubro de 2025 para colocar frente a frente dois titãs do segmento que apresentaram performances notáveis no ano, mas por motivos distintos: o Capitânia Securities II (CPTS11), conhecido pela gestão ativa, e o Kinea Renda Imobiliária (KNCR11), focado em crédito high grade atrelado ao CDI. Qual deles está na frente? E o que a performance de cada um nos ensina?

O Cenário de 2025 Para FIIs de Papel: Juros, Inflação e Gestão

O ano tem sido um teste para os gestores de FIIs de papel:

• CDI Alto, Mas em Queda: Fundos atrelados ao CDI (como o KNCR11) se beneficiaram enormemente da Selic alta, entregando dividendos recordes. A perspectiva de queda, no entanto, começa a moderar as expectativas futuras de yield.
• Inflação Controlada (com Volatilidade): Fundos focados em IPCA (parte relevante do CPTS11) tiveram um ano mais morno em termos de correção monetária, mas se beneficiam da valorização de títulos comprados com taxas altas no passado.
• Crédito Exige Cautela: O mercado ainda monitora de perto o risco de inadimplência, favorecendo fundos com carteiras mais seguras (high grade) ou com gestores habilidosos na análise e no giro (trade) de CRIs.

Os Destaques de 2025

Com base neste cenário, nossos dois FIIs apresentaram retornos totais expressivos, mas com composições diferentes:

1. Capitânia Securities II (CPTS11): A Força da Gestão Ativa e Valorização

• Estratégia: Gestão ativa buscando retorno total (juros + ganho de capital) via CRIs “Middle Risk” e “High Grade”, com forte atuação no mercado secundário. Mix de indexadores (CDI, IPCA).
• Performance YTD (Hipótese): O CPTS11 teria se destacado pela forte valorização da cota, impulsionada pela reprecificação positiva de seus CRIs (melhora na percepção de risco), pelo sucesso em operações de compra e venda no secundário e pela valorização de seus títulos IPCA+ com a queda dos juros futuros. Os dividendos, embora sólidos, podem ter contribuído um pouco menos para o retorno total que a valorização.
• Retorno Total Simulado (01/01 a 27/10): +29,2%

2. Kinea Renda Imobiliária (KNCR11): O Rei do Yield Turbinado pelo CDI

• Estratégia: Foco em CRIs de baixo risco (High Grade), majoritariamente atrelados ao CDI + spread. Busca gerar renda recorrente e estável.
• Performance YTD (Hipótese): O KNCR11 teria brilhado principalmente pelos dividendos extraordinariamente altos distribuídos ao longo do ano, reflexo direto da Selic elevada. A valorização da cota pode ter sido mais modesta, com o fundo já negociando próximo ou acima do valor patrimonial devido à alta demanda por seu yield seguro e elevado.
• Retorno Total Simulado (01/01 a 27/10): +26,8%

— ANÁLISE COMPARATIVA DETALHADA: CPTS11 vs KNCR11 —

Vamos ao confronto direto, analisando os principais indicadores e características

A Batalha de 2025: Quem Venceu (Até Agora)?

Com base em nossa simulação YTD até 27 de outubro, o CPTS11 (+29,2%) apresentou o maior Retorno Total, superando o KNCR11 (+26,8%). Isso sugere que, no cenário simulado, a valorização dos ativos via gestão ativa e reprecificação de risco foi um motor mais potente do que “apenas” o yield elevado do CDI.

MAS A ANÁLISE NÃO PARA AQUI! Esta é a fotografia do ano até agora. A escolha entre os dois depende crucialmente do que você espera para o futuro e do seu perfil.

Yield vs Valorização: Qual Estratégia é Melhor Para VOCÊ?

• CPTS11 pode ser mais adequado se:
  • Você acredita na habilidade da gestão em continuar gerando alfa (retorno acima da média) através de trades e alocações inteligentes.
  • Você busca um retorno total mais equilibrado entre dividendos e potencial de ganho de capital.
  • Você aceita uma volatilidade um pouco maior e um risco de crédito ligeiramente superior.
  • Você quer diversificação de indexadores (CDI e IPCA).
• KNCR11 pode ser mais adequado se:
  • Sua prioridade máxima é receber dividendos mensais elevados e previsíveis no curto/médio prazo (enquanto o CDI estiver alto).
  • Você busca a máxima segurança em termos de risco de crédito (foco em devedores High Grade).
  • Você prefere uma estratégia mais passiva e diretamente atrelada à taxa Selic/CDI.
  • Você está ciente de que, com a queda da Selic, os dividendos tendem a diminuir gradualmente (mas a segurança do crédito permanece).

Conclusão: Dois Campeões, Duas Propostas de Valor

A performance (simulada) de CPTS11 e KNCR11 em 2025 demonstra a força e a resiliência dos FIIs de papel bem geridos, mesmo em um ano de transição econômica. O CPTS11 lidera em retorno total graças à sua agilidade e capacidade de gerar valor além do carrego dos juros, enquanto o KNCR11 se consagra como a fortaleza do yield elevado e seguro atrelado ao CDI.

A escolha entre eles não é sobre qual é “melhor” de forma absoluta, mas sobre qual proposta de valor se encaixa melhor na sua estratégia e visão de futuro para as taxas de juros e o mercado de crédito. Ambos são FIIs de altíssima qualidade e liquidez, que podem, inclusive, coexistir em uma carteira bem diversificada.