Nova Tributação de FII e Fiagro 2025/2026: Guia Completo com Todas as Mudanças.
Entenda como a reforma tributária vai impactar seus investimentos em fundos imobiliários e agronegócio a partir de janeiro de 2026
O mercado de investimentos brasileiro passou por uma das maiores transformações das últimas décadas. Consequentemente, os investidores em Fundos Imobiliários (FII) e Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros) precisam estar atentos às mudanças que começam a valer em 2026. Além disso, é fundamental compreender como essas alterações afetarão a rentabilidade e o planejamento patrimonial de longo prazo.
Neste artigo completo, portanto, você vai descobrir tudo sobre a nova tributação, incluindo o que mudou, o que foi mantido e, principalmente, como se preparar para maximizar seus ganhos dentro das novas regras. Dessa forma, você poderá tomar decisões mais informadas e estratégicas.
O Que Aconteceu em 2025: A Tentativa da MP 1.303
A Medida Provisória Que Não Vingou
Durante o segundo semestre de 2025, o governo federal publicou a Medida Provisória nº 1.303/2025, que propunha mudanças drásticas na tributação de diversos investimentos. Primeiramente, a MP tinha como objetivo principal compensar a queda na arrecadação prevista após a revogação parcial do aumento do IOF (Imposto sobre Operações Financeiras).
Entre as principais propostas da MP 1.303, destacavam-se:
- Fim da isenção de dividendos para novas cotas de FIIs e Fiagros emitidas após 1º de janeiro de 2026
- Alíquota de 5% sobre rendimentos de cotas novas
- Redução da alíquota de ganho de capital de 20% para 17,5%
- Tributação unificada de 17,5% para a maioria dos investimentos em renda fixa
- Fim de isenções para LCI, LCA, CRI, CRA e debêntures incentivadas
Por Que a MP Foi Rejeitada
No entanto, a MP 1.303/2025 enfrentou forte resistência. Em outubro de 2025, especificamente no dia 8, a Câmara dos Deputados aprovou um requerimento da oposição para retirar a medida de pauta. Como resultado, a MP perdeu a validade à meia-noite daquele mesmo dia, já que não havia tempo hábil para votação no Senado.
A rejeição aconteceu por uma votação apertada: 251 votos a favor da retirada contra 193 votos contrários. Dessa maneira, todas as mudanças propostas na MP foram arquivadas, e as regras tributárias anteriores permaneceram em vigor.
Portanto, é importante esclarecer: atualmente, em dezembro de 2025, os FIIs e Fiagros mantêm suas isenções tradicionais, assim como existem antes da tentativa de mudança do governo.
Como Funciona a Tributação Atual dos FIIs e Fiagros (Final de 2025)
Dividendos: Isenção Total para Pessoa Física
Atualmente, os dividendos distribuídos mensalmente pelos FIIs e Fiagros continuam 100% isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo cumpra três requisitos essenciais:
Requisito 1: Número Mínimo de Cotistas
O fundo deve possuir, no mínimo, 100 cotistas diferentes. Consequentemente, fundos exclusivos ou com poucos investidores não se qualificam para a isenção.
Requisito 2: Negociação em Bolsa
As cotas precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Portanto, fundos fechados que não possuem liquidez em mercado secundário podem perder este benefício.
Requisito 3: Limite de Concentração
O investidor pessoa física não pode deter mais de 10% das cotas do fundo. Dessa forma, o governo evita que famílias ultra-ricas utilizem FIIs como ferramentas de planejamento tributário agressivo.
Ganho de Capital: Tributação de 20%
Quando você vende cotas de FII ou Fiagro com lucro, atualmente, a tributação é de 20% sobre o ganho de capital. Além disso, existem algumas restrições para compensação de prejuízos entre diferentes classes de ativos.
Por exemplo, se você comprou cotas por R$ 100,00 e vendeu por R$ 120,00, o lucro de R$ 20,00 é tributado em 20%, resultando em R$ 4,00 de imposto a pagar.
A Reforma Tributária do Consumo: IBS e CBS
O Que É a Reforma Tributária
Paralelamente às discussões sobre a tributação de investimentos, o Brasil aprovou a maior reforma tributária das últimas décadas. A Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, estabeleceu a criação do chamado IVA Dual brasileiro.
Os Novos Impostos: IBS e CBS
A partir de 1º de janeiro de 2026, dois novos tributos começam a vigorar:
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
O IBS substitui o ICMS (estadual) e o ISS (municipal). Consequentemente, cada estado e município definirá sua alíquota, mas haverá uma alíquota de referência nacional.
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
A CBS, por sua vez, substitui o PIS e a Cofins (federais). Ambos os tributos seguem a lógica do IVA moderno, com não cumulatividade plena.
Como Isso Afeta os FIIs
Durante a tramitação do projeto de lei que regulamenta a reforma, houve grande mobilização do setor imobiliário e do agronegócio. Felizmente, o Congresso garantiu a isenção do IBS e da CBS para FIIs e Fiagros.
Isso significa que os fundos, como entidades jurídicas, não pagarão esses novos tributos sobre suas operações. No entanto, os fundos de tijolo (que possuem imóveis físicos) podem optar por ser contribuintes do IBS/CBS para recuperar créditos de impostos pagos em reformas e manutenção.
Tributação de Altas Rendas: A Lei nº 15.270/2025
O Imposto de 10% Sobre Dividendos
Em 2025, foi sancionada a Lei nº 15.270/2025, que introduziu uma tributação adicional de 10% sobre dividendos para altas rendas. Entretanto, essa lei possui mecanismos de proteção para pequenos e médios investidores.
A Regra dos R$ 50 Mil
A retenção de 10% de IR na fonte só ocorre se uma mesma fonte pagadora distribuir mais de R$ 50.000,00 por mês para um único CPF. Consequentemente, a maioria dos investidores pessoa física não será afetada por essa regra.
FIIs e Fiagros Estão Protegidos
Além disso, é importante destacar que os FIIs e Fiagros que cumprem os requisitos de listagem (os 100 cotistas mencionados anteriormente) foram preservados da tributação de altas rendas. Essa medida visa principalmente lucros de empresas limitadas (LTDA) e S.A.s fechadas.
Projeções Para 2026: O Que Pode Mudar
Possível Retorno da Tributação
Embora a MP 1.303/2025 tenha sido rejeitada, especialistas acreditam que o governo tentará novamente implementar mudanças na tributação de investimentos em 2026. Portanto, é fundamental acompanhar as discussões no Congresso Nacional.
Cenários Possíveis
Existem três cenários principais para 2026:
Cenário 1: Manutenção Total da Isenção
Nesse cenário, os FIIs e Fiagros mantêm todas as isenções atuais. Consequentemente, os dividendos continuam isentos e o ganho de capital permanece em 20%.
Cenário 2: Aprovação Parcial das Mudanças
Se o governo conseguir aprovar uma versão modificada da MP 1.303, poderemos ter:
- Isenção mantida para cotas antigas (emitidas até 31/12/2025)
- Tributação de 5% para cotas novas (emitidas após 01/01/2026)
- Redução do ganho de capital para 17,5%
Cenário 3: Mudanças Mais Amplas
Um cenário menos provável, mas possível, seria a implementação de mudanças mais abrangentes, incluindo tributação sobre todas as cotas, independentemente da data de emissão.
Vantagens da Possível Redução no Ganho de Capital
De 20% Para 17,5%: Quanto Você Economiza
Uma das mudanças mais positivas propostas pela MP 1.303 era a redução da alíquota de ganho de capital. Vamos entender na prática como isso impacta seu bolso.
Exemplo Prático 1: Investimento Pequeno
Imagine que você comprou 100 cotas de um FII por R$ 100,00 cada (investimento total de R$ 10.000,00). Depois de dois anos, as cotas valorizaram para R$ 120,00 cada, e você decide vender.
Cenário Atual (2025):
- Valor de venda: R$ 12.000,00
- Valor de compra: R$ 10.000,00
- Lucro: R$ 2.000,00
- Imposto (20%): R$ 400,00
- Lucro líquido: R$ 1.600,00
Cenário com Alíquota Reduzida:
- Valor de venda: R$ 12.000,00
- Valor de compra: R$ 10.000,00
- Lucro: R$ 2.000,00
- Imposto (17,5%): R$ 350,00
- Lucro líquido: R$ 1.650,00
Economia: R$ 50,00 (2,5% a mais no bolso)
Exemplo Prático 2: Investimento Médio
Agora, considere um investidor que possui R$ 100.000,00 em FIIs e obteve uma valorização de 30% ao longo de três anos.
Cenário Atual (2025):
- Valor de venda: R$ 130.000,00
- Valor de compra: R$ 100.000,00
- Lucro: R$ 30.000,00
- Imposto (20%): R$ 6.000,00
- Lucro líquido: R$ 24.000,00
Cenário com Alíquota Reduzida:
- Valor de venda: R$ 130.000,00
- Valor de compra: R$ 100.000,00
- Lucro: R$ 30.000,00
- Imposto (17,5%): R$ 5.250,00
- Lucro líquido: R$ 24.750,00
Economia: R$ 750,00
Exemplo Prático 3: Grande Investidor
Para um investidor mais robusto, com R$ 500.000,00 em FIIs e uma valorização de 40% em cinco anos:
Cenário Atual (2025):
- Valor de venda: R$ 700.000,00
- Valor de compra: R$ 500.000,00
- Lucro: R$ 200.000,00
- Imposto (20%): R$ 40.000,00
- Lucro líquido: R$ 160.000,00
Cenário com Alíquota Reduzida:
- Valor de venda: R$ 700.000,00
- Valor de compra: R$ 500.000,00
- Lucro: R$ 200.000,00
- Imposto (17,5%): R$ 35.000,00
- Lucro líquido: R$ 165.000,00
Economia: R$ 5.000,00
Comparativo: Antes e Depois das Mudanças Propostas
Para facilitar o entendimento, vamos comparar as regras atuais com as mudanças que foram propostas pela MP 1.303/2025 (e que podem retornar em 2026).
Tabela Comparativa Completa
| Aspecto | Regra Atual (2025) | Proposta MP 1.303 (Rejeitada) | Status em 2026 |
|---|---|---|---|
| IR sobre Dividendos (PF) | Isento (se +100 cotistas) | Isento para cotas antigas / 5% para cotas novas | Isento (aguardando nova proposta) |
| IR sobre Ganho de Capital | 20% | 17,5% | 20% (aguardando nova proposta) |
| Limite de Cotistas p/ Isenção | 100 cotistas | 100 cotistas | 100 cotistas |
| Altas Rendas (> R$ 50k/mês) | 10% (FIIs protegidos) | 10% (FIIs protegidos) | 10% (FIIs protegidos) |
| Cotas Antigas (até 31/12/2025) | N/A | Dividendos isentos | Dividendos isentos |
| Cotas Novas (após 01/01/2026) | N/A | Dividendos 5% IR | Dividendos isentos |
| Compensação de Perdas | Restrita | Ampliada | Restrita |
| IBS/CBS | Não existe | Isentos | Isentos |
Estratégias Para Investidores em 2026
Estratégia 1: Acumule Cotas Antes de 31/12/2025
Se o governo retomar a proposta de diferenciar cotas antigas de cotas novas, investidores que comprarem cotas até 31 de dezembro de 2025 terão garantia perpétua de isenção sobre os dividendos dessas cotas específicas.
Portanto, considere aumentar sua posição em FIIs de qualidade antes do final do ano. Dessa forma, você assegura o benefício fiscal mesmo que as regras mudem no futuro.
Estratégia 2: Foque em Fundos de Qualidade
Com ou sem tributação, a qualidade do ativo é fundamental. Priorize fundos com:
- Gestão profissional comprovada
- Portfólio diversificado de imóveis ou ativos
- Histórico consistente de distribuição de dividendos
- Baixa vacância (para fundos de tijolo)
- Contratos sólidos com inquilinos de primeira linha
- Alavancagem controlada
Estratégia 3: Diversifique Entre Tipos de FIIs
Mesmo dentro da categoria de fundos imobiliários, existem diversos tipos:
FIIs de Tijolo (Imóveis Físicos)
- Shoppings
- Lajes corporativas
- Galpões logísticos
- Hospitais e escolas
- Agências bancárias
Papel (Títulos de Crédito)
- CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
- LCIs (Letras de Crédito Imobiliário)
- Títulos públicos
FIIs Híbridos
- Combinam imóveis físicos e títulos de crédito
FOFs (Fundos de Fundos)
- Investem em cotas de outros FIIs
Estratégia 4: Aproveite a Possível Redução do Ganho de Capital
Se a alíquota de ganho de capital realmente cair para 17,5%, estratégias de trading mais ativas se tornam mais atrativas. Entretanto, sempre considere:
- Custos de corretagem e emolumentos
- Timing de mercado (notoriamente difícil de acertar)
- Seu perfil de investidor (conservador, moderado ou arrojado)
Estratégia 5: Planeje a Sucessão Patrimonial
Para investidores com patrimônio significativo em FIIs, considere estruturas de planejamento sucessório:
- Holdings familiares
- Previdência privada complementar
- Doações com reserva de usufruto
Impactos da Reforma Tributária do Consumo
FIIs de Tijolo: Atenção Especial
Embora os FIIs tenham sido isentados do IBS e da CBS, os fundos de tijolo precisam avaliar cuidadosamente se vale a pena optar pelo novo regime tributário.
Vantagem da Opção
Ao se tornar contribuinte do IBS/CBS, o fundo pode recuperar créditos de impostos pagos em:
- Reformas e manutenção de imóveis
- Obras de expansão
- Serviços de administração
Desvantagem da Opção
Por outro lado, o fundo passará a recolher IBS/CBS sobre suas receitas de aluguel. Consequentemente, isso pode reduzir o lucro líquido disponível para distribuição aos cotistas.
Gestoras Profissionais Já Estão Simulando
As principais gestoras do mercado estão realizando simulações complexas para determinar se a opção pelo novo regime aumentará ou diminuirá o Dividend Yield final dos fundos.
Portanto, como investidor, acompanhe os comunicados ao mercado e relatórios gerenciais dos FIIs em sua carteira durante 2026.
Como Se Preparar: Checklist Completo
Até 31 de Dezembro de 2025
- Revise sua carteira de FIIs e Fiagros
- Identifique fundos de qualidade para possível aumento de posição
- Verifique se seus fundos atendem aos três requisitos de isenção
- Considere realizar aportes adicionais antes do final do ano
- Estude sobre compensação de prejuízos caso tenha perdas acumuladas
Janeiro de 2026
- Acompanhe notícias sobre possíveis novas MPs ou projetos de lei
- Leia os relatórios gerenciais dos FIIs sobre impactos da reforma do consumo
- Ajuste suas expectativas de rentabilidade considerando possíveis mudanças
- Reavalie sua estratégia de longo prazo
Durante 2026
- Monitore mensalmente os dividendos recebidos
- Verifique se há diferenciação entre cotas antigas e novas
- Calcule seu imposto de renda considerando as novas regras
- Mantenha registros detalhados de todas as transações
- Consulte um contador especializado em investimentos
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Os dividendos de FII vão ser tributados em 2026?
Resposta: Atualmente, não. A MP 1.303/2025 que propunha a tributação de 5% sobre dividendos de novas cotas foi rejeitada em outubro de 2025. Portanto, a isenção continua válida. No entanto, o governo pode apresentar uma nova proposta em 2026.
2. O que acontece se eu comprar cotas depois de 1º de janeiro de 2026?
Resposta: Com base nas regras atuais (final de 2025), não há diferença entre cotas compradas antes ou depois de janeiro de 2026. Todas mantêm a isenção sobre dividendos, desde que o fundo atenda aos três requisitos básicos.
3. Vale a pena investir em FII em 2026 com as incertezas tributárias?
Resposta: Sim, principalmente porque:
- A isenção sobre dividendos está mantida atualmente
- Mesmo se houver tributação futura de 5%, ainda é vantajoso comparado a outros investimentos
- O ganho de capital pode ser reduzido de 20% para 17,5%
- FIIs continuam sendo excelentes para diversificação e renda passiva
4. Como sei se meu FII tem mais de 100 cotistas?
Resposta: Essa informação está disponível nos relatórios gerenciais mensais dos fundos, no site da B3, ou nas páginas de relações com investidores das gestoras.
5. Posso compensar prejuízos de FII com ganhos em ações?
Resposta: Atualmente, a compensação de prejuízos entre diferentes classes de ativos é limitada. Entretanto, a MP 1.303 propunha regras mais flexíveis de compensação. Essa é uma área que pode mudar em 2026.
6. Qual a diferença entre FII de tijolo e FII de papel?
Resposta:
- FII de Tijolo: Investe diretamente em imóveis físicos (shoppings, lajes, galpões)
- FII de Papel: Investe em títulos de crédito imobiliário (CRIs, LCIs)
Ambos são tributados da mesma forma atualmente.
7. O que é a taxa de administração dos FIIs?
Resposta: É uma taxa cobrada pela gestora para administrar o fundo. Varia entre 0,5% a 1,5% ao ano sobre o patrimônio líquido. Essa taxa é deduzida antes da distribuição de dividendos e não é cobrada diretamente do investidor.
8. Preciso declarar FII no Imposto de Renda?
Resposta: Sim, sempre. Você deve declarar:
- Na ficha “Bens e Direitos”: O valor e quantidade de cotas que possui em 31/12
- Na ficha “Rendimentos Isentos”: Os dividendos recebidos (ainda que isentos)
- No programa GCAP: O ganho de capital na venda de cotas (se houver)
9. Existe limite de investimento em FII para manter a isenção?
Resposta: Não há limite total de investimento. A única regra é que você não pode deter mais de 10% das cotas de um único fundo para manter a isenção sobre os dividendos daquele fundo específico.
10. O que são Fiagros?
Resposta: Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais) funcionam de forma similar aos FIIs, mas focados no agronegócio. Eles investem em:
- CRAs (Certificados de Recebíveis do Agronegócio)
- Imóveis rurais
- Empresas do setor agrícola
- Infraestrutura do agro
As regras tributárias são as mesmas dos FIIs.
Cuidados e Alertas Importantes
Cuidado 1: Fundos Pequenos Podem Perder Isenção
Fundos com menos de 100 cotistas não se qualificam para a isenção de dividendos. Portanto, verifique sempre esse requisito antes de investir.
Cuidado 2: Concentração Excessiva
Evite concentrar mais de 10% do seu patrimônio em um único FII. Além disso, diversifique entre diferentes gestoras e tipos de fundos.
Cuidado 3: Liquidez
Alguns FIIs têm baixa liquidez no mercado secundário. Consequentemente, pode ser difícil vender as cotas rapidamente sem aceitar um deságio significativo.
Cuidado 4: Vacância e Inadimplência
FIIs de tijolo sofrem com vacância (imóveis vazios) e inadimplência de inquilinos. Portanto, analise sempre esses indicadores nos relatórios mensais.
Cuidado 5: Alavancagem
Fundos muito alavancados (com muitas dívidas) são mais arriscados. Em períodos de alta de juros, o custo da dívida pode consumir grande parte dos resultados.
Fontes de Informação Confiáveis
Para acompanhar as mudanças tributárias e o mercado de FIIs, consulte regularmente:
Fontes Oficiais
- Receita Federal do Brasil: Portal oficial com legislação tributária
- Ministério da Fazenda: Comunicados sobre políticas fiscais
- Comitê Gestor do IBS: Informações sobre a reforma tributária do consumo
- B3 (Bolsa de Valores): Dados oficiais de negociação e relatórios
Portais Especializados
- Sites de análise de FIIs: Fundos.net, FIIs.com.br, Clube FII
- Corretoras de valores: Relatórios e análises gratuitas
- Gestoras de FIIs: Relatórios gerenciais mensais
Imprensa Especializada
- InfoMoney
- Valor Econômico
- Estadão – Economia
- CNN Brasil Business
- IstoÉ Dinheiro
Conclusão: Preparado Para 2026?
O cenário tributário dos FIIs e Fiagros em 2026 ainda apresenta incertezas. Entretanto, os fundamentos que tornam esses investimentos atrativos permanecem sólidos:
Pontos Positivos Mantidos:
- Isenção de dividendos para pessoa física (atualmente)
- Diversificação de portfólio
- Renda passiva mensal
- Baixa correlação com outros ativos
- Acesso ao mercado imobiliário sem precisar comprar imóveis físicos
- Gestão profissional
Possíveis Melhorias:
- Redução do imposto sobre ganho de capital de 20% para 17,5%
- Regras mais flexíveis de compensação de prejuízos
- Maior transparência e padronização do mercado
Atenção Para:
- Possível retorno da proposta de tributação de 5% sobre dividendos de cotas novas
- Impactos da reforma do consumo (IBS/CBS) nos fundos de tijolo
- Mudanças nas regras de compensação de perdas
Portanto, a recomendação para investidores é: mantenha-se informado, diversifique sua carteira e foque em fundos de qualidade. Independentemente das mudanças tributárias que possam vir, FIIs e Fiagros continuam sendo ferramentas poderosas para construção de patrimônio e geração de renda passiva.
Além disso, considere consultar um planejador financeiro ou contador especializado em investimentos para avaliar sua situação específica. Cada investidor tem objetivos, prazos e perfil de risco únicos que devem ser considerados em qualquer estratégia.
Por fim, lembre-se: investir com conhecimento e planejamento é sempre melhor do que reagir emocionalmente às mudanças do mercado. Portanto, use este guia como ponto de partida para suas decisões, mas continue estudando e acompanhando as notícias ao longo de 2026.
Resumo Executivo: O Que Você Precisa Saber
Para facilitar a consulta rápida, aqui está um resumo dos pontos essenciais:
Status Atual (Dezembro 2025)
✅ Dividendos de FII/Fiagro: 100% isentos para PF ✅ Requisitos: +100 cotistas, negociação em bolsa, <10% concentração ✅ Ganho de Capital: 20% de IR ✅ Reforma do Consumo: FIIs isentos de IBS e CBS
O Que Foi Proposto (MP 1.303 – Rejeitada)
❌ Tributação de 5% sobre dividendos de cotas novas ✅ Redução do ganho de capital para 17,5% ✅ Compensação ampliada de prejuízos
Expectativa Para 2026
🔄 Governo pode apresentar nova proposta ⚠️ Acompanhe as discussões no Congresso 📊 Mantenha registros detalhados de suas operações 💡 Considere aportar em fundos de qualidade antes de possíveis mudanças
Agradecimentos e Disclaimer
Este artigo foi elaborado com base em informações públicas disponíveis até dezembro de 2025. Consequentemente, as regras tributárias podem sofrer alterações a qualquer momento por meio de novas leis, medidas provisórias ou regulamentações.
Este conteúdo não constitui recomendação de investimento. Portanto, antes de tomar qualquer decisão financeira, consulte um profissional habilitado (planejador financeiro, contador, advogado tributarista).
O autor e o site não se responsabilizam por perdas ou danos decorrentes de decisões baseadas exclusivamente neste artigo. Sempre faça sua própria análise e considere sua situação financeira individual.
Última atualização: 31 de dezembro de 2025
Fontes principais: Ministério da Fazenda, Receita Federal, Congresso Nacional, B3, XP Investimentos, CNN Brasil, InfoMoney, Agência Brasil
Autor: Diego Oliveira
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