KNRI11 vs HGLG11 vs XPLG11: o melhor FII de logística de 2026

Atualizado em maio de 2026

Se você investe em fundos imobiliários ou está pesquisando por onde começar no segmento de galpões, já deve ter se deparado com esses três nomes: KNRI11, HGLG11 e XPLG11. São os maiores e mais negociados FIIs do setor logístico na B3 — e em 2026, com a Selic ainda pressionando os retornos de renda fixa, a disputa entre eles ficou ainda mais relevante.

Mas qual deles entrega mais? Qual tem o melhor custo-benefício hoje? E, acima de tudo, qual se encaixa melhor no seu perfil de investidor?

Neste artigo, você vai ver uma comparação completa com dados reais de maio de 2026 — cotação, dividendo, P/VP, vacância e perspectivas — para tomar uma decisão bem embasada.

O que são FIIs de logística e por que eles importam agora

melhores-fiis-de-logistica-2026-1024x585 KNRI11 vs HGLG11 vs XPLG11: o melhor FII de logística de 2026

Antes de entrar nos números, vale um contexto rápido: FIIs de logística investem em galpões, centros de distribuição e parques industriais. O crescimento do e-commerce no Brasil — que segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm) seguiu em expansão em 2025 — é o principal motor da demanda por esse tipo de imóvel.

Grandes locatários como Mercado Livre, Amazon, Magazine Luiza e operadores 3PL (terceirização logística) precisam de espaço cada vez maior e bem localizado. Isso sustenta a ocupação dos galpões e, consequentemente, os dividendos pagos pelos FIIs do setor.

O resultado: os FIIs logísticos bateram recorde de negócios na B3 em 2025, segundo dados da própria bolsa, e seguem como um dos segmentos mais resilientes do mercado imobiliário brasileiro.

Visão geral dos três fundos

Indicador	KNRI11	HGLG11	XPLG11
Cotação (mai/26)	R$ 158,75	R$ 155,30	R$ 97,47
Dividendo (mai/26)	R$ 1,10/cota	R$ 1,10/cota	R$ 0,82/cota
DY anual	7,83%	8,50%	10,10%
P/VP	0,97	0,91	0,92
Patrimônio líquido	R$ 4,6 bi	~R$ 4 bi	R$ 4,45 bi
Variação 12 meses	+20,48%	+5,81%	+7,49%

Fontes: Status Invest, Investidor10, Funds Explorer — dados de maio de 2026.

Com os números na mesa, vamos entender o que está por trás de cada um.

KNRI11 — Kinea Renda Imobiliária

O KNRI11 é gerido pela Kinea Investimentos, gestora do grupo Itaú, e é um dos fundos mais respeitados da B3. Ele é classificado como híbrido: tem galpões logísticos e lajes corporativas (escritórios) no mesmo portfólio — o que torna a comparação com os outros dois um pouco mais complexa, mas não menos válida.

O portfólio hoje

Segundo o relatório gerencial da Kinea de abril de 2026, o fundo possui 20 propriedades — 12 edifícios comerciais e 8 centros logísticos — distribuídos principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. O patrimônio líquido está em R$ 4,6 bilhões, com valor de mercado acima de R$ 4,7 bilhões.

Entre os inquilinos do portfólio estão nomes como Google, BASF, SAP, Bunge, Lojas Renner e Kimberly-Clark — uma lista que transmite solidez e baixíssimo risco de inadimplência.

Vacância e dividendos

A vacância física recuou para 4,11% em abril de 2026, contra 4,20% no mês anterior. A tendência de melhora vem desde janeiro, quando estava em 4,30%. A vacância financeira também caiu, de 5,44% para 5,41%.

O dividendo de R$ 1,10 por cota foi mantido em maio de 2026, mesmo após a venda do ativo logístico Jundiaí Industrial Park. A Kinea informou que essa venda adicionou aproximadamente R$ 0,07 por cota ao resultado recorrente mensal — dinheiro que ajuda a sustentar os proventos mesmo com o processo de reciclagem do portfólio em andamento.

Nos últimos 12 meses, o KNRI11 acumula alta de 20,48% na cotação, a maior entre os três fundos analisados.

O projeto Biosquare

Um catalisador importante para 2026 é o Edifício Biosquare, em Pinheiros (SP). O imóvel, com aporte de aproximadamente R$ 323 milhões, estava em fase de pós-obra em abril e deve ser entregue no primeiro semestre de 2026 — já 100% locado. Quando entrar em operação plena, deve adicionar mais de R$ 1 milhão por mês à receita do fundo.

Para quem é o KNRI11?

Para o investidor que quer estabilidade e potencial de valorização de cota. Com 150 inquilinos, contratos 45% atípicos e gestão pela Kinea, o fundo oferece previsibilidade acima da média. A exposição a escritórios é um risco a monitorar, mas o segmento corporativo paulistano está em recuperação — a vacância caiu para 15,02%, mínima desde 2020, segundo dados da própria Kinea.

HGLG11 — CSHG Logística

O HGLG11 é gerido pela CSHG (Credit Suisse Hedging-Griffo) e é considerado o pioneiro dos FIIs de galpões logísticos no Brasil. Com mais de uma década de histórico, o fundo carrega um portfólio de mais de 20 imóveis voltados para centros de distribuição e operações industriais.

O portfólio hoje

O patrimônio gira em torno de R$ 4 bilhões, com foco em galpões classe A bem localizados. Os principais locatários incluem Mercado Livre, Magazine Luiza e Amazon — os três maiores players do e-commerce brasileiro. Essa concentração em gigantes do setor garante contratos longos, muitos deles atípicos, com prazos de 5 a 10 anos.

Vacância e dividendos

A taxa de vacância do HGLG11 está em 3,0%, bem abaixo da média de mercado de 7%, segundo dados do próprio fundo divulgados em maio de 2026. Em Guarulhos, a entrada da ABC Internacional reduziu a desocupação da região para esse patamar.

O dividendo de R$ 1,10 por cota vem sendo mantido desde agosto de 2023 — uma constância notável. Com a cotação de R$ 156,40 no fechamento de abril, o yield mensal ficou em 0,70%, e o DY anualizado nos últimos 12 meses é de 8,50%.

A gestão projeta, para o segundo semestre de 2026, elevação para R$ 1,17 por cota, caso as negociações em andamento sejam concluídas. Isso representaria um salto relevante nos proventos — mas a própria CSHG ressalta que a projeção não é garantia.

Pipeline de expansão

O fundo avança no desmembramento de terreno para viabilizar cerca de 50 mil m² de galpões classe A — um projeto alinhado à demanda crescente de e-commerce e operadores 3PL. Também há parceria com o Mercado Livre para um projeto Built to Suit em Simões Filho (BA), chamado G200, que fortalece a previsibilidade de receitas futuras.

O HGLG Simões Filho estava 99,9% concluído em abril de 2026, com operações iniciadas e licenças concedidas.

Para quem é o HGLG11?

Para o investidor que quer puro logístico, vacância baixa e histórico de longo prazo. O P/VP de 0,91 indica que o fundo está sendo negociado com desconto em relação ao seu valor patrimonial — o que, em tese, representa uma entrada vantajosa. É o fundo com o histórico mais longo e a vacância mais baixa dos três.

XPLG11 — XP Log

O XPLG11 é gerido pela XP Investimentos e se posiciona como um fundo de galpões logísticos mais arrojado em termos de expansão patrimonial. Em 2025, o fundo investiu pesado — adquiriu 6 galpões por quase R$ 1 bilhão e, em seguida, mais ativos do RBRL11 e do Bricklog Guarulhos.

O portfólio hoje

O patrimônio líquido chegou a R$ 4,45 bilhões em março de 2026, uma expansão de R$ 3,64 bilhões registrada 12 meses antes — crescimento de mais de 20%. O fundo conta com 342.586 cotistas e mais de 51 milhões de cotas emitidas. Os imóveis estão em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Pernambuco.

Vacância e dividendos

O ponto de atenção do XPLG11 em 2026 é a vacância. Devoluções de 10,7 mil m² no CD Piracicaba e 1,9 mil m² no Syslog RJ pressionaram a ocupação: vacância física de 8,7% e financeira de 4,3% ao fim de março — números que ficam acima do HGLG11 e do KNRI11.

O dividendo foi mantido em R$ 0,82 por cota em maio de 2026, com pagamento realizado em 15 de maio, referente aos resultados de abril. Com a cotação de R$ 100,75 em abril, o yield mensal ficou em 0,81%, resultando em DY anual de 10,10% — o mais alto dos três.

Em termos de retorno total, o fundo acumulou TIR bruta anualizada de 13,53% nos 12 meses até março, abaixo do IFIX (16,83%), mas com fundamentos de crescimento patrimonial expressivos.

O ponto de inflexão

A cotação do XPLG11 iniciou 2026 em R$ 103,89 e recuou para R$ 97,47 — uma queda de 6,2% no ano. Isso explica o DY mais alto: quando a cota cai e o dividendo se mantém, o yield sobe automaticamente. Mas atenção — parte desse yield mais alto é reflexo do preço deprimido, não necessariamente de geração de caixa superior.

Para quem é o XPLG11?

Para o investidor com perfil mais arrojado, que aceita maior volatilidade em troca de um DY elevado e potencial de valorização com a redução da vacância. O P/VP de 0,92 também sinaliza desconto, e a recuperação das áreas vagas pode ser o gatilho para alta.

A comparação direta: dividendos, risco e potencial

Quem paga mais hoje?

Em valor absoluto, KNRI11 e HGLG11 pagam R$ 1,10/cota — mas a cotação do KNRI11 é maior, o que resulta em yield menor (7,83% ao ano). O HGLG11 entrega 8,50% ao ano e o XPLG11 10,10% ao ano.

Se a renda mensal é o critério principal, o XPLG11 vence. Mas é preciso entender por que o yield é mais alto antes de tomar essa decisão.

Quem tem menor risco de vacância?

Com apenas 3,0% de vacância, o HGLG11 é o mais seguro nesse quesito. O KNRI11 tem 4,11% — bom para um fundo híbrido. O XPLG11, com 8,7% de vacância física, exige mais acompanhamento.

Quem valorizou mais?

O KNRI11 disparou +20,48% nos últimos 12 meses — bem acima do HGLG11 (+5,81%) e do XPLG11 (+7,49%). Para quem busca ganho de capital além dos dividendos, o KNRI11 foi o destaque.

Qual está com melhor preço relativo?

Pelo P/VP, tanto HGLG11 (0,91) quanto XPLG11 (0,92) estão com desconto maior do que o KNRI11 (0,97). Os dois primeiros entram mais barato em relação ao valor patrimonial.

Qual é o melhor FII de logística de 2026?

Não existe uma resposta única — depende do que você prioriza. Mas aqui vai uma síntese direta:

Escolha o HGLG11 se você quer o fundo mais sólido do setor, com o menor risco de vacância, histórico de longo prazo e potencial de aumento de dividendo no segundo semestre de 2026. O P/VP abaixo de 1 ainda oferece uma margem de segurança razoável.

Escolha o KNRI11 se você quer um fundo grande, bem gerido pela Kinea, com histórico recente de valorização de cota (+20% em 12 meses), inquilinos premium e um portfólio híbrido que diversifica o risco entre logística e escritórios. Ideal para quem quer crescimento + renda.

Escolha o XPLG11 se você aceita uma vacância um pouco mais alta em troca do maior DY do grupo (10,10% ao ano) e acredita que a expansão patrimonial dos últimos 18 meses vai se converter em ocupação — e consequentemente em dividendos maiores — nos próximos trimestres.

O que monitorar nos próximos meses

HGLG11: concretização do aumento de dividendo para R$ 1,17/cota no 2º semestre, conforme projeção da CSHG.
KNRI11: entrega do Edifício Biosquare e impacto da reciclagem do Jundiaí Industrial Park nos proventos.
XPLG11: evolução da vacância — redução consistente pode ser o gatilho para valorização da cota e eventual aumento de proventos.

Fontes consultadas

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Consulte um assessor de investimentos certificado antes de tomar qualquer decisão. Rentabilidade passada não é garantia de retorno futuro.