FIIs de Papel ou de Tijolo: Qual Escolher Com a Selic Caindo?
O Copom acaba de confirmar o quinto corte seguido na Selic, que agora está em 13,75% ao ano. Isso reacende uma dúvida clássica entre investidores de Fundos Imobiliários: afinal, FIIs de papel ou de tijolo, qual escolher neste momento? A resposta não é única, e depende de entender como cada tipo de fundo reage ao ciclo de juros. Vamos destrinchar isso com calma.
A diferença fundamental entre os dois tipos
Antes de decidir FIIs de papel ou de tijolo, qual escolher, vale relembrar o que separa os dois grupos. Os fundos de papel investem em CRIs, ou seja, em créditos imobiliários. Eles ganham dinheiro emprestando recursos, corrigidos por indexadores como o CDI ou o IPCA. Já os fundos de tijolo são donos de imóveis físicos, como galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas ou agências bancárias. Eles ganham dinheiro alugando esses espaços.
Essa diferença estrutural explica por que os dois tipos de fundo se comportam de forma tão distinta conforme a Selic sobe ou cai.
Por que os fundos de papel se destacam com juros altos
Fundos de papel indexados ao CDI acompanham de perto a taxa básica de juros. Quando a Selic está em patamar elevado, como ficou boa parte de 2025 e o início de 2026, esses fundos entregam yields elevados quase automaticamente. Isso explica por que tantos fundos de papel populares, como o KNCR11, foram destaque nos últimos meses.
O problema é justamente o oposto desse cenário. Conforme a Selic cai, a remuneração desses fundos também tende a cair. Afinal, o CDI acompanha a Selic de perto. Portanto, quem investe pesado em fundos de papel atrelados ao CDI já deve esperar uma redução gradual no dividendo nominal pago mês a mês, à medida que o ciclo de cortes avança.
Por que os fundos de tijolo tendem a se beneficiar da queda de juros
Os fundos de tijolo funcionam de um jeito diferente. O valor da cota costuma reagir mais ao juro real de longo prazo, representado pelas NTN-Bs, do que à Selic do dia a dia. Ainda assim, historicamente, ciclos de queda de juros tendem a favorecer ativos de renda variável e ativos reais, incluindo os FIIs de tijolo. Isso acontece porque, com juros mais baixos, o custo de oportunidade de investir em renda fixa cai, e o mercado volta a enxergar mais valor nos imóveis que sustentam esses fundos.
Vale um alerta importante aqui. Mesmo depois de cinco cortes consecutivos da Selic em 2026, o IFIX segue praticamente estável no ano, acumulando leve queda. Ou seja, o corte de juros, sozinho, não é garantia de valorização imediata dos fundos de tijolo. Vacância, inadimplência e qualidade dos contratos pesam tanto quanto o cenário macroeconômico.
Então, qual escolher agora?
Na prática, a resposta mais responsável para FIIs de papel ou de tijolo, qual escolher não é “só um dos dois”. A maioria dos analistas recomenda uma combinação entre os dois tipos, ajustando o peso de cada um conforme o momento do ciclo de juros.
Com a Selic ainda em patamar restritivo, mas já em trajetória de queda, faz sentido considerar:
- Manter uma parcela em fundos de papel de boa qualidade de crédito, aproveitando o yield elevado que ainda existe enquanto os juros não caem mais.
- Começar a aumentar gradualmente a exposição a fundos de tijolo bem avaliados, com baixa vacância e bons contratos, para se posicionar antes de uma eventual recuperação mais forte do IFIX.
- Evitar concentrar toda a carteira em um único tipo de fundo, já que ninguém sabe com precisão o ritmo exato dos próximos cortes da Selic.
O que os especialistas dizem sobre o momento atual
Segundo analistas consultados pela imprensa especializada, o mercado já espera que a Selic termine 2026 perto de 13,75%, patamar ainda considerado restritivo. Isso significa que o ambiente de juros elevados deve persistir por mais alguns meses, mesmo com os cortes já realizados. Na prática, isso sugere que a transição de portfólio entre papel e tijolo tende a ser gradual, e não uma virada brusca de um lado para o outro.
Conclusão
Não existe resposta definitiva para FIIs de papel ou de tijolo, qual escolher — e provavelmente nunca vai existir, porque o cenário de juros muda constantemente. O que existe é uma lógica clara: fundos de papel tendem a brilhar mais com juros altos, enquanto fundos de tijolo tendem a se beneficiar mais conforme os juros caem e a economia como um todo se aquece. Montar uma carteira equilibrada entre os dois tipos, ajustando os pesos aos poucos conforme o ciclo avança, continua sendo a estratégia mais segura para quem não quer apostar tudo em um único cenário.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educacional, com base em dados públicos de mercado referentes a setembro de 2026. Não constitui recomendação de investimento. Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Consulte um assessor de investimentos habilitado antes de tomar qualquer decisão financeira.
